不動産コンサルタントのつぶやき

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マンション

分譲マンション、無料駐車場を廃止した方が収益力は上がる!?

私は分譲マンションの理事長をしており、マンションの資産価値をあげるために日々知恵を絞っています。

さて、今年度は無料駐車場の有料化にチャレンジしています。多くのマンションも同じだと思いますが、駐車場使用料は日々の管理費用として利用されて余剰金を修繕費口へ貯蓄している構造になります。

多くのマンションと同じで、私のマンションも将来の修繕費用が足りなくなるため定期的に修繕積立金の引き上げが必要だと管理会社より言われていますが、今年度は修繕積立金を調整の上、無料駐車場を廃止し駐車場使用料を引き上げることが必要だと、説明会を実施するなど住民の方へ訴え続け、6月の総会で決議していただくことになりました。

私のマンションでは、分譲時に無料駐車場に惹かれて購入を決めたという方もいらっしゃいましたが、無料であるがゆえに、自家用車を手放した場合でも駐車場が返却されないため、他の方へ貸し出すことができません。返却していただき他の住民の方へ2台目の駐車場として貸出しすることができれば管理組合の収入は増えるはずです。

マンションの土地は建物と一緒で、住民全員で部屋の面積の割合で共有しており、税金を負担している資産なので、空いている駐車場を希望者に貸し出して収益を上げるなどの資産活用は重要なことだと考えています。

さて、修繕積立金を引き上げるのも、駐車場使用料を引き上げるのも、どちらも修繕積立金を積み立てることに変わりはありません。また、将来駐車場を手放す場合は、駐車場使用料(間接的に管理費・修繕積立金になる)の負担が減ります。返却された駐車場は他の住民の方が利用し、管理組合としての収入は減らない構造にしています。本制度は一石三鳥だと考えていますが、なかなかお金の流れは理解されず、説明会終了後のアンケートでは3割の方が反対されました。「無料」というのを覆すのも大変だと感じています。

制度改定前        制度改定後
修繕積立金  10,000円  修繕積立金     6,000円
駐車場使用料     0円  駐車場使用料    4,000円
合   計  10,000円   合   計    10,000円
※返却された駐車場は、月額5,000円とし他の住民の方へ貸し出す構造です。

さて、6月の総会では住民の皆様はどのような判断をされるのか。不安もありますが楽しみにしています。

マンションの価格は築年数と比例するか?

中古マンションの査定方法は、近隣のマンションの売買事例と査定するマンションについて、築年数、所在階、角部屋などの部屋の位置、バルコニーの方位、駅からの距離などを比較するものです。

比較する項目の中に、築年数がありますが、現在の査定方法だと、築年数の新しいものに比べ、築年数の古いものは価格が落ちることになります。

築年数の経過=建物が古くなる=価格下落 この事実については一般常識化しています。

しかし、その常識は、マンションの管理が世の中でクローズアップされることで、変化するのではないかと考えています。

それは、しっかり修繕されてきたかどうかの履歴や、マンション全体で貯蓄している修繕積立金の額などの、管理に関する事項が、マンションの価格に大きく影響すると思っているからです。

しっかり修繕されてこなかったマンションや、修繕積立金が不足しているマンションは、老朽化の進むスピードが早くなりますし、修繕するタイミングで多額の修繕積立一時金を各居住者が負担することになります。

マンションの管理が世の中でクローズアップされた時、しっかり管理されているマンションであれば、築年数の経過が価格下落の要因にならない日が来るのではないかと感じています。

修繕積立金が狙われている!?

11月30日の日本経済新聞で「狙われるマンション積立金 修繕で悪質コンサル横行」との記事が掲載されました。

私はマンションに住んでおり、現在理事を担当していますので、この手のマンション“ネタ”にはどうしても興味を引きます。

マンションは経年劣化していきますので、その修繕を行うために、将来必要になる高額な修繕積立金を各部屋の所有者(区分所有者)が毎月貯蓄し、その貯金を使って、大規模修繕工事なら12~15年程度を周期にし、定期的に修繕を行います。

日本経済新聞の記事では、問題は修繕工事業者を決定する際に発生していると指摘しています。

修繕工事の内容や依頼先については、管理組合の総会で決めることになりますが、専門知識のない区分所有者では判断ができないため、コンサルに修繕工事について相談。そのコンサルが、知り合いの修繕工事会社を管理組合に紹介し、請負工事代金の中からバックマージンを受け取る仕組みとなっているようです。

この記事を読んで、あり得る話だなとすぐに思いました。

また、管理会社に管理を委託していないマンションでは、修繕工事の相談相手はコンサルということになるかもしれませんが、管理を管理会社へ委託しているマンションが多いと思います。その場合の相談相手は、管理会社ということになります。

だとすると、管理会社の中にも、バックマージンを受け取る先はあるのではないかと推測しています。

では、管理組合で貯蓄してきたお金を守るためにどのような行動が必要かというと、各区分所有者が積極的に管理組合の運営に携わることかと思います。

区分所有者の中には、建築や不動産に詳しい方などがいると思います。その人たちの力を借りながら、管理組合で独自に情報収集し、修繕工事の工事業者を決める際に、入札であれば、入札してくれる業者に管理組合が直接依頼し発注をかけることが必要かと思っています。

マンション、修繕不安75%

自分が分譲マンションに住んでいるせいか、マンションの話題が新聞記事に掲載されていたりすると、ついつい注目してしまします。

今回注目したのは、3月27日(火)に、日本経済新聞朝刊の一面で掲載されていた「マンション75%修繕不安」と見出しのついた記事です。

マンションの劣化を防ぐためには、12~15年ごとの大規模修繕が必要になります。その大規模修繕の費用は多大になるため、マンションの住民から修繕積立金として毎月徴収し、貯蓄していくわけですが、この記事では、その修繕積立金が国土交通省が目安としている額を下回っていることを指摘しています。

修繕積立金が不足し、修繕ができなくなると、建物の劣化が進み、資産価値の下落につながります。

修繕積立金は、マンション分譲時では低く設定され、段階的に上げる計画を立てるところが多いと思われます。
修繕積立金(固定費)を低く抑えることは、マンション販売の一つの手法ではないかと感じます。かく言う私のマンションも、段階的に上げていくことが規定されています。

では、
国土交通省が指定している、修繕積立金の目安はいくらになるのでしょうか。
マンションの階数が15階未満の場合(平均値)
建築延床面積 5,000㎡未満        218円/㎡・月
          5,000~10,000㎡未満 202円/㎡・月
          10,000㎡以上       178円/㎡・月
マンションの階数が20階以上の場合(平均値) 206円/㎡・月

上記の式に、私のマンション(延床面積16,000㎡、部屋面積85㎡)で計算した場合、月額15,130円になりました。現在の修繕積立金と比べると高い金額です。段階的に修繕積立金の引き上げを計画している影響もあると思います。

修繕積立金が国土交通省の目安より低いとはいっていも、すぐに影響が出るものではありません。修繕を実施する時期や、修繕項目などを考慮することによって、計画よりも費用を抑えられる可能性もあります。

分譲価格を低く抑えて、将来の修繕費にしわ寄せがくるような販売方法をとるのもどうかと思いますが、自分たちの資産ですので、分譲会社に文句を言うのではなく、住民が高齢化するなど、合意形成が難しくなる前に、修繕積立金の引き上げなど、早めの対応が必要だとつくづく感じます。

マンション管理組合の理事会は、理事長解任できるか!?

11月25日(土)の日本経済新聞に、
“最高裁が、マンション管理組合の理事会で、理事長を解任できるかの判断を示す”と掲載されました。

マンションの住人で構成されるマンションの管理組合は、理事を選任し、管理組合で選任された数名の方で理事会で結成します。

理事会は、生活騒音等のクレーム対応、建物の破損個所の修繕に関すること、駐車場の利用ルール作成、修繕計画の作成などの、管理組合の運営を行います。理事長は、管理組合の運営を統括します。

今回、下記②についてが争点となっています。
①マンション管理組合→総会決議で理事の選任、解任できる。
②マンション住人から選任された理事で結成された理事会は→理事長を選任できる、が解任はできない。

日本経済新聞の記事では、管理組合の理事会は、理事長を解任できるという判断が出される可能性が高いと記載されていましたが、私は、管理組合の理事会で理事長を解任できるようになれば、自由に論議ができなくなる可能性があると危惧しています。

私のマンション(世帯数150戸)で仮定した場合、理事会は6名で構成されています。私は理事長を務めた経験がありますが、理事会では、様々なマンションの運営に関する問題を、喧々諤々と議論し、意見が割れるものについては、理事会の多数決で決議し、最終的には、管理組合の総会で、住人の皆様に判断してもらいました。

私は、何事も住人の皆様の承認ありきだと思っています。私のマンションで言うなら、理事会は全体の4%の住人で運営されています。そのような少数の意見で、理事長を解任できるなら、ドラマでいうなら“クーデター”が起こりうる可能性すらあります。

今回は、管理会社の変更という、かなり大きな問題が発端で、理事長の解任騒動になったことが原因となっていますが、理事会で意見が分裂するなら、専門委員会を発足させるなどして、いろいろな人の意見を聞きながら、最終的には、住民の判断で決定できるような組織を作ることが、必要だと思っています。
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