不動産コンサルタントのつぶやき

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マンション

引越しのハイシーズンを肌で感じて

新年度を機に、引越しされる方は多く、引越し代が高騰することなど理解していましたが、私の母の引越しを手伝いをすることで改めて引越し代や入退去する人の多さを肌で感じましたので、記事にしたいと思います。

まず、私の母ですが、高齢を理由に兄家族との同居を選択し、4月下旬に引越しをしました。
引越し時期については、新年度をあらたな家族とスタートするべく、当初3月を予定していましたが、引越し費用の削減のため4月にずらしました。

私も引越し費用を確認しましたが、3月と4月では3割程度の違いがありました。
引越し代だけで比較するならば、5月以降に引越したほうが、もう少しお値打ちに引越しできたのですが、母は賃貸住宅に住んでいるため、引越し時期をずらすと、その分賃料がかかることを理由に4月の引越しを選びました。今回は3月~5月の引越し費用を確認しましたが、日程によっては2倍以上の開きがありました。

さて、母が住んでいた賃貸住宅では、3月や4月に入退去される方数件を見ました。コロナ禍の中でもやはり、新年度を機に人の動きは活発になることを改めて自覚しました。

また、普段の仕事の癖なのか、マンションを経営する側で考えた場合、どうしても3月や4月には、入退去がありますのでこの時期にいかに入居率を上げなければならないのか。マンションを経営する側にとってすごく重要な時期であると感じました。

マンションの植栽のこれから

私は、今年で築10年を迎えるマンションに住んでいますが、そのうち6年間は理事(3年間理事長)務めました。自分が進めたかった無料駐車場の有料化を達成したこともあり、今年の6月の総会で引退することに決めました。

理事として最後の総会で、管理組合員の皆様に提案し採決いただく議題の一つに、植栽の管理会社の変更があります。

今までは、マンションの管理会社が代行して植栽会社の選定をし、年間160万円の費用が掛かっていましたが、枯れが目立つなど、年間費用が妥当な金額かどうかが分かりませんでした。また、植栽会社の方とのコミュニケーションもマンション管理会社経由ということもあり上手くいかず、枯れの原因も分かりませんでした。

そのため、管理会社へ丸投げするのではなく、理事会で直接植栽管理会社を探そうと話し合いました。以下の方法で候補先を選択し、植栽管理に関する見積もりを依頼しました。

①自治会から紹介を受けた植栽会社。
②インターネットで検索した地元の植栽会社
③インターネットで検索した隣町にある、大学の植栽などを手掛ける植栽会社

①は、現在の金額を超える見積もりのため×
②は、25%程度の費用削減での見積もり。提案もほどほどある。
③は、いろいろな魅力的な提案があるが、②よりは高い。

最終的には②で決定し、6月の総会を経て決定となります。
今回の植栽会社の選定にあたり、①~③のすべての植栽会社の方にマンションの植栽を見てもらいました。皆さん植栽を仕事にしているだけあって、植栽が好きなことが伝わってきますし、私たちが問題にしている枯れの原因など、いろいろと説明してくれました。おそらく、どの植栽会社を選択しても現在より植栽はよくなると感じます。

②の植栽会社は、植栽の交換など長期的に現在の環境を見直しし、住民の方がマンションの植栽で季節を楽しんでもらえるようにしたいと発言されています。

これからマンションの植栽がどの様に変化していくのか楽しみです。

分譲マンション、無料駐車場を廃止した方が収益力は上がる!?

私は分譲マンションの理事長をしており、マンションの資産価値をあげるために日々知恵を絞っています。

さて、今年度は無料駐車場の有料化にチャレンジしています。多くのマンションも同じだと思いますが、駐車場使用料は日々の管理費用として利用されて余剰金を修繕費口へ貯蓄している構造になります。

多くのマンションと同じで、私のマンションも将来の修繕費用が足りなくなるため定期的に修繕積立金の引き上げが必要だと管理会社より言われていますが、今年度は修繕積立金を調整の上、無料駐車場を廃止し駐車場使用料を引き上げることが必要だと、説明会を実施するなど住民の方へ訴え続け、6月の総会で決議していただくことになりました。

私のマンションでは、分譲時に無料駐車場に惹かれて購入を決めたという方もいらっしゃいましたが、無料であるがゆえに、自家用車を手放した場合でも駐車場が返却されないため、他の方へ貸し出すことができません。返却していただき他の住民の方へ2台目の駐車場として貸出しすることができれば管理組合の収入は増えるはずです。

マンションの土地は建物と一緒で、住民全員で部屋の面積の割合で共有しており、税金を負担している資産なので、空いている駐車場を希望者に貸し出して収益を上げるなどの資産活用は重要なことだと考えています。

さて、修繕積立金を引き上げるのも、駐車場使用料を引き上げるのも、どちらも修繕積立金を積み立てることに変わりはありません。また、将来駐車場を手放す場合は、駐車場使用料(間接的に管理費・修繕積立金になる)の負担が減ります。返却された駐車場は他の住民の方が利用し、管理組合としての収入は減らない構造にしています。本制度は一石三鳥だと考えていますが、なかなかお金の流れは理解されず、説明会終了後のアンケートでは3割の方が反対されました。「無料」というのを覆すのも大変だと感じています。

制度改定前        制度改定後
修繕積立金  10,000円  修繕積立金     6,000円
駐車場使用料     0円  駐車場使用料    4,000円
合   計  10,000円   合   計    10,000円
※返却された駐車場は、月額5,000円とし他の住民の方へ貸し出す構造です。

さて、6月の総会では住民の皆様はどのような判断をされるのか。不安もありますが楽しみにしています。

マンションの価格は築年数と比例するか?

中古マンションの査定方法は、近隣のマンションの売買事例と査定するマンションについて、築年数、所在階、角部屋などの部屋の位置、バルコニーの方位、駅からの距離などを比較するものです。

比較する項目の中に、築年数がありますが、現在の査定方法だと、築年数の新しいものに比べ、築年数の古いものは価格が落ちることになります。

築年数の経過=建物が古くなる=価格下落 この事実については一般常識化しています。

しかし、その常識は、マンションの管理が世の中でクローズアップされることで、変化するのではないかと考えています。

それは、しっかり修繕されてきたかどうかの履歴や、マンション全体で貯蓄している修繕積立金の額などの、管理に関する事項が、マンションの価格に大きく影響すると思っているからです。

しっかり修繕されてこなかったマンションや、修繕積立金が不足しているマンションは、老朽化の進むスピードが早くなりますし、修繕するタイミングで多額の修繕積立一時金を各居住者が負担することになります。

マンションの管理が世の中でクローズアップされた時、しっかり管理されているマンションであれば、築年数の経過が価格下落の要因にならない日が来るのではないかと感じています。

修繕積立金が狙われている!?

11月30日の日本経済新聞で「狙われるマンション積立金 修繕で悪質コンサル横行」との記事が掲載されました。

私はマンションに住んでおり、現在理事を担当していますので、この手のマンション“ネタ”にはどうしても興味を引きます。

マンションは経年劣化していきますので、その修繕を行うために、将来必要になる高額な修繕積立金を各部屋の所有者(区分所有者)が毎月貯蓄し、その貯金を使って、大規模修繕工事なら12~15年程度を周期にし、定期的に修繕を行います。

日本経済新聞の記事では、問題は修繕工事業者を決定する際に発生していると指摘しています。

修繕工事の内容や依頼先については、管理組合の総会で決めることになりますが、専門知識のない区分所有者では判断ができないため、コンサルに修繕工事について相談。そのコンサルが、知り合いの修繕工事会社を管理組合に紹介し、請負工事代金の中からバックマージンを受け取る仕組みとなっているようです。

この記事を読んで、あり得る話だなとすぐに思いました。

また、管理会社に管理を委託していないマンションでは、修繕工事の相談相手はコンサルということになるかもしれませんが、管理を管理会社へ委託しているマンションが多いと思います。その場合の相談相手は、管理会社ということになります。

だとすると、管理会社の中にも、バックマージンを受け取る先はあるのではないかと推測しています。

では、管理組合で貯蓄してきたお金を守るためにどのような行動が必要かというと、各区分所有者が積極的に管理組合の運営に携わることかと思います。

区分所有者の中には、建築や不動産に詳しい方などがいると思います。その人たちの力を借りながら、管理組合で独自に情報収集し、修繕工事の工事業者を決める際に、入札であれば、入札してくれる業者に管理組合が直接依頼し発注をかけることが必要かと思っています。
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