不動産コンサルタントのつぶやき

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マンション

修繕積立金が狙われている!?

11月30日の日本経済新聞で「狙われるマンション積立金 修繕で悪質コンサル横行」との記事が掲載されました。

私はマンションに住んでおり、現在理事を担当していますので、この手のマンション“ネタ”にはどうしても興味を引きます。

マンションは経年劣化していきますので、その修繕を行うために、将来必要になる高額な修繕積立金を各部屋の所有者(区分所有者)が毎月貯蓄し、その貯金を使って、大規模修繕工事なら12~15年程度を周期にし、定期的に修繕を行います。

日本経済新聞の記事では、問題は修繕工事業者を決定する際に発生していると指摘しています。

修繕工事の内容や依頼先については、管理組合の総会で決めることになりますが、専門知識のない区分所有者では判断ができないため、コンサルに修繕工事について相談。そのコンサルが、知り合いの修繕工事会社を管理組合に紹介し、請負工事代金の中からバックマージンを受け取る仕組みとなっているようです。

この記事を読んで、あり得る話だなとすぐに思いました。

また、管理会社に管理を委託していないマンションでは、修繕工事の相談相手はコンサルということになるかもしれませんが、管理を管理会社へ委託しているマンションが多いと思います。その場合の相談相手は、管理会社ということになります。

だとすると、管理会社の中にも、バックマージンを受け取る先はあるのではないかと推測しています。

では、管理組合で貯蓄してきたお金を守るためにどのような行動が必要かというと、各区分所有者が積極的に管理組合の運営に携わることかと思います。

区分所有者の中には、建築や不動産に詳しい方などがいると思います。その人たちの力を借りながら、管理組合で独自に情報収集し、修繕工事の工事業者を決める際に、入札であれば、入札してくれる業者に管理組合が直接依頼し発注をかけることが必要かと思っています。

マンション、修繕不安75%

自分が分譲マンションに住んでいるせいか、マンションの話題が新聞記事に掲載されていたりすると、ついつい注目してしまします。

今回注目したのは、3月27日(火)に、日本経済新聞朝刊の一面で掲載されていた「マンション75%修繕不安」と見出しのついた記事です。

マンションの劣化を防ぐためには、12~15年ごとの大規模修繕が必要になります。その大規模修繕の費用は多大になるため、マンションの住民から修繕積立金として毎月徴収し、貯蓄していくわけですが、この記事では、その修繕積立金が国土交通省が目安としている額を下回っていることを指摘しています。

修繕積立金が不足し、修繕ができなくなると、建物の劣化が進み、資産価値の下落につながります。

修繕積立金は、マンション分譲時では低く設定され、段階的に上げる計画を立てるところが多いと思われます。
修繕積立金(固定費)を低く抑えることは、マンション販売の一つの手法ではないかと感じます。かく言う私のマンションも、段階的に上げていくことが規定されています。

では、
国土交通省が指定している、修繕積立金の目安はいくらになるのでしょうか。
マンションの階数が15階未満の場合(平均値)
建築延床面積 5,000㎡未満        218円/㎡・月
          5,000~10,000㎡未満 202円/㎡・月
          10,000㎡以上       178円/㎡・月
マンションの階数が20階以上の場合(平均値) 206円/㎡・月

上記の式に、私のマンション(延床面積16,000㎡、部屋面積85㎡)で計算した場合、月額15,130円になりました。現在の修繕積立金と比べると高い金額です。段階的に修繕積立金の引き上げを計画している影響もあると思います。

修繕積立金が国土交通省の目安より低いとはいっていも、すぐに影響が出るものではありません。修繕を実施する時期や、修繕項目などを考慮することによって、計画よりも費用を抑えられる可能性もあります。

分譲価格を低く抑えて、将来の修繕費にしわ寄せがくるような販売方法をとるのもどうかと思いますが、自分たちの資産ですので、分譲会社に文句を言うのではなく、住民が高齢化するなど、合意形成が難しくなる前に、修繕積立金の引き上げなど、早めの対応が必要だとつくづく感じます。

マンション管理組合の理事会は、理事長解任できるか!?

11月25日(土)の日本経済新聞に、
“最高裁が、マンション管理組合の理事会で、理事長を解任できるかの判断を示す”と掲載されました。

マンションの住人で構成されるマンションの管理組合は、理事を選任し、管理組合で選任された数名の方で理事会で結成します。

理事会は、生活騒音等のクレーム対応、建物の破損個所の修繕に関すること、駐車場の利用ルール作成、修繕計画の作成などの、管理組合の運営を行います。理事長は、管理組合の運営を統括します。

今回、下記②についてが争点となっています。
①マンション管理組合→総会決議で理事の選任、解任できる。
②マンション住人から選任された理事で結成された理事会は→理事長を選任できる、が解任はできない。

日本経済新聞の記事では、管理組合の理事会は、理事長を解任できるという判断が出される可能性が高いと記載されていましたが、私は、管理組合の理事会で理事長を解任できるようになれば、自由に論議ができなくなる可能性があると危惧しています。

私のマンション(世帯数150戸)で仮定した場合、理事会は6名で構成されています。私は理事長を務めた経験がありますが、理事会では、様々なマンションの運営に関する問題を、喧々諤々と議論し、意見が割れるものについては、理事会の多数決で決議し、最終的には、管理組合の総会で、住人の皆様に判断してもらいました。

私は、何事も住人の皆様の承認ありきだと思っています。私のマンションで言うなら、理事会は全体の4%の住人で運営されています。そのような少数の意見で、理事長を解任できるなら、ドラマでいうなら“クーデター”が起こりうる可能性すらあります。

今回は、管理会社の変更という、かなり大きな問題が発端で、理事長の解任騒動になったことが原因となっていますが、理事会で意見が分裂するなら、専門委員会を発足させるなどして、いろいろな人の意見を聞きながら、最終的には、住民の判断で決定できるような組織を作ることが、必要だと思っています。

マンションでも、遊休不動産は活用しないと

 以前にも、私の住んでいる分譲マンションの駐車場の現状について、本ブログで執筆したことがありますが、最近ますます現状を打開できないかと思っています。

 それは、駐車場使用料月額0円の現状です。マンションはファミリー世帯が多く、2台の車を所有する世帯も多いのですが、敷地内の駐車場には、空いているスペースが数区画あります。マンションの管理組合としては、空いているスペースを上手く活用して、修繕積立金などに充当していきたいところです。

 なぜかと言うと、現状の修繕積立金では、将来の修繕費が賄いきれない、将来的に修繕積立金の値上げは必要と、管理会社より指摘を受けているからです。
 
 駐車場使用料月額0円ですので、車を所有しない方も駐車場を解約しません。駐車場を解約しても、車を所有するなど、駐車場が必要となったときは、いつでも駐車場1台のスペースを確保できるようになっているにも関わらずです。車を持っていない方でも、来客用として駐車場を確保しているのでしょう。

 私の考えでは、有料にすることで、将来の世帯あたりの修繕積立金の値上げする額が減ったり、車を所有しない世帯の、駐車場区画を、他の世帯に使用してもらうことで、管理組合として、修繕積立金に充当できる額が増えるなど、‟遊休不動産の活用”ができるのではないかと感じています。

 先回のブログでは、シェアリング・エコノミーを利用した不動産活用をテーマに「駐車場シェアリングサービスの拡大」を執筆しましたが、遊休不動産は活用した方がよいという判断は、世間に広がっているように思います。

 遊休不動産を活用する流れは、行政にも広がっているようです。本日、名古屋市上下水道局のHPを見ていると面白いページを発見しました。名古屋市上下水道局が、遊休不動産を貸出しているのです。

 昨今では、空家対策などで、行政が関与していくことが多くなってきてはいましたが、遊休不動産を活用しようという流れは本格的に広がりつつあると感じました。

 不動産業をしていると、不動産は活用することにより価値は増すものと考えていますので、シェアリングサービスなどで、世の中に、不動産は活用しなければならないという意識が浸透し、マンションの管理組合で、空き駐車場を活用するなど、管理組合の修繕積立金が貯まるように、建設的な議論ができればいいなと思っています。

 

 

 

不動産業者にも専門分野がある!?

郊外の車の通行が多い、大通沿いの土地に、
相続税対策なのか、賃貸マンションを建築している現場を見ることがあります。
鉄道の駅も遠く、住宅の需要も弱い地域です。

そんな、大通り沿いにある賃貸マンションを見ると、
賃貸経営はうまくいくのか?空室が増えないか心配になります。

コンビニや飲食店などの出店を考えられている企業や、
開業を考えられているドクターなどは、大通り沿いの土地を探していますので、
そのような方たちに、土地を紹介されたのか気になってしまいます。

一般の方の中には、不動産業者はすべての不動産に精通していると思っているかもしれませんが、
実際は、不動産売買を専門にする業者、不動産賃貸を専門にする業者、
賃貸マンション建築を専門にする業者、テナント誘致を専門にする業者
など、不動産業者は多種多様です。

専門分野以外の相談には乗らない業者は意外と多いかもしれません。

例えば、賃貸マンション建築を専門にする業者にとって、
その土地に賃貸マンションを建ててもらわなければ、収益の機会を失うことになります。
そのため、お客様には、賃貸マンション建築についてはメリットを伝え、
その他の借地などの提案についてはデメリットを伝えるかもしれません。

土地の活用にミスマッチが起きないように、
相談相手を間違えないように気を付けなければなりません。

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