不動産コンサルタントのつぶやき

名南財産コンサルタンツ 不動産事業部 公式ブログ

不動産

人通りの増加で、沿道の不動産復活へ!?

先日、不動産コンサルティング業務の一環として、お客様の土地の活用方法を検討しました。
その土地は、駅から近く、平時であれば人通りの多い場所にあります。

駅から近いため、何でもできる立地ですが、今回は、お客様と相談して、コンビニエンスストアなどの店舗を建築して活用することを決めました。

そのため、知り合いのコンビニエンスストアの出店担当者などに出店の可能性を確かめたところ、出店は難しいとの判断をされたところが多くありました。新型コロナウィルス感染拡大前には、このような状況ではありませんでした。

出店できない理由は、人通りが少ないことでした。当社のある愛知県では、9月30日まで緊急事態宣言が発令されていましたので、その影響で人通りが少なかったかもしれません。

沿道沿いの商売では、交通量は売上を上げるための重要な要素の一つです。新型コロナウィルスの感染拡大は、ワクチン接種の効果もあってか、現在は落ち着いています。また、飲み薬の開発が進んでいるなど、暗いニュースばかりではなない状況です。

沿道沿いの店舗の売り上げは、交通量に大きな影響を受けます。店舗の売り上げが上がらないと、店舗の賃料や不動産の価格にも影響を及ぼします。ぜひ、新型コロナウィルスの感染が沈静化し、交通量が増え、賃料や不動産価格に好影響がでることを期待しています。

東日本大震災より10年、不動産取引の現場での変化

3月11日で、東日本大震災より10年を迎えます。

東日本大震災では、未曽有の大津波が街や原発を襲うなど甚大な被害をもたらし、その後の人々の生活に大きな影響を及ぼしましたが、東日本大震災からの10年で、不動産取引業界ではどのような変化が起こったのか思い返してみました。

・津波災害警戒区域が各地で指定され、津波災害を受ける可能性や想定される津波の高さなどを知ることができるようになった。
・(東日本大震災だけの影響ではありませんが)自然災害について被災が想定される地域や被害想定を記したハザードマップの作成が各地で進み、以前に比べて、自然災害が起こった際の影響を予見できるエリアが拡充した。
・ハザードマップの情報を、不動産を購入する際の説明書類である「重要事項説明書」に記載して、買主へ説明することが義務化された。
・脱原発が掲げられ、太陽光や風力などの再生エネルギーが注目されるようになり、特に太陽光発電を設置する住宅などが増えたため、太陽光発電が設置されている不動産の取引が増え始めた。など

上記のとおりいろいろと変化してきなと感じるほか、この10年で自然災害の発生リスクが不動産価格に大きく影響を与えるようになったと感じています。

さて、次の10年で、現在と比べて不動産価格に大きく影響を及ぼす要因に変化はあるのでしょうか。人口減少の時代と言われていますので、鉄道の駅など生活施設との距離が今より大きく影響するようになるのかなと個人的には思っています。

新型コロナウィルス、不動産価格への影響を確認するデータ

毎日のトップニュースが新型コロナウィルスの感染拡大を伝えるものであるように、新型コロナウィルスの感染拡大が止まりません。

インバウンドの激減、政府による外出自粛要請などにより、観光業が大打撃を受けていることや、自動車の製造工場の操業停止により、中小企業などに影響が出ていることなど、新型コロナウィルスが経済へ与える影響が甚大であると感じています。

その影響は、着実に不動産業界に及びつつあると感じています。2月には、それほど影響を感じませんでしたが、3月になると、投資不動産の購入を延期することや、新工場の建設計画を中止することなど、お客様より連絡を受けたためです。

さて、この新型コロナウィルスが不動産価格に与える影響ですが、今のところ、公的機関が公表している不動産価格や指数で確認することはできません。※3月に公表された公示地価は、1月1日時点の価格になりますので、新型コロナウィルスの影響は反映されていません。

★公表されている主な不動産価格や指数
公示地価(1月1日時点の価格を3月に国土交通省が公表)
基準地価(7月1日時点の価格を9月に都道府県が公表)
路線価(1月1日時点の価格を7月に国税庁が公表)
不動産価格指数(不動産価格の動向を指数化した「不動産価格指数」を毎月国土交通省が公表)

上記のもので、新型コロナウィルスが不動産価格へ与える影響を一番早く確認できるのが、不動産価格指数だと思われます。不動産価格指数は、3カ月遅れの数値となっているため、5月(2月のデータ掲載)公表分から影響が反映され始めるのではないかと思っています。

不動産賃貸業への転身

最近、法人様から所有不動産の活用についての相談を受ける機会があります。

依頼を受けた相談内容と提案した不動産活用方法

①部品の組み立て工場を営んできたある法人。
事業の拡大に伴い工場を増築してきたが、時代の変化に伴い、稼働していない工場部分が多くなったきた。
→工場部分を必要最小限に縮小し、工場部分を集約。利用しない工場部分を解体し、事業用定期借地として店舗を誘致。

②ガソリンスタンドを営んできたある法人。
自家用車の保有台数が右肩上がりではなくなり、車の燃費性能などの向上もありガソリンが売れなくなってきたため、ガソリンスタンドを閉店し、事務所やキャノピー等を残した上で、店舗を誘致。

③地域密着の小売店を営んできたある法人。
インターネットでの販売が実店舗の売上と同程度になってきたため、売り上げが減少している店舗を閉店し、建物を貸出し、他業種を誘致。

④中規模の商業施設を営んできたある法人。
商業施設で遊ぶ人が減少し、それに伴い、売り上げの減少が続いたため、商業施設を閉店し、他業種の店舗を誘致。

このように、不動産の活用(賃貸)ができれば、定期的に一定額の賃料収入が得られることになりますので、売り上げに貢献してくれるはずです。

もし、活用できる可能性のある不動産があれば、相談いただければと思います。

なお、不動産の活用について相談いただいた法人様の中には、建物検査済証の紛失により、店舗への用途変更ができずに、良い条件で賃貸できなかった事例もありますので、不動産を活用する日のために、所有不動産の資料については紛失することなく、保存していくことが必要です。

不動産。あおること、確認することの違い。

6月22日の日本経済新聞に、増税前「あおり販売防ぐ」との見出しがありました。

記事は、2019年10月に予定されている消費税率10%への引き上げの際、増税後も価格が大して変わらないのに「今買わなければ損」などと消費者をあおる行為の防止策をめぐる議論が政府内で浮上しているというものでしたが、その記事内に、どんな行為を「あおり」と呼ぶのか今後の論点となりそうだと掲載されていました。

私が働いている不動産業界では、「あおり」という言葉は、長らく問題になっています。

“あおり と 不動産”を一緒にインターネットで検索すると、不動産業界の“あおり”の問題が多数出てきます。

不動産業界でいう“あおり”とは以下のような文言で、お客様を焦らすことを言います。
・今日決めないと、他の方が買ってしまいますよ。
・あとから見られるお客様が申し込むかもしれませんよ。

しかし、不動産は、唯一無二のものであり、買い逃したことを後悔されるお客様もいらっしゃるのも事実です。

以前買い逃したお客様で、「なんとか買えませんか」と訴えられるお客様もいらっしゃいました。

そのような経験があるため、物件のご紹介後には、さらっと「他の方で決まってしまう場合もありますので、その際はご了承ください。」と、確認のためお伝えします。

不動産は高い買い物になりますので、あおりを受けることなく、慎重に選んでいただければと思いますが、自分が良いと思ったものは、購入を決めるための決断をすることが必要だと思います。

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