不動産コンサルタントのつぶやき

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不動産投資

マレーシア・ジョホールバルと不動産投資

前回、東南アジア三カ国(タイ、マレーシア、シンガポール)の旅をした、ということをブログで触れましたが、鉄道の旅が好きなことから、マレーシアのクアラルンプール(KL)からシンガポールまでは鉄道を使って陸路で移動しました。

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クアラルンプールから最新型の特急列車に乗って2時間強。途中、Gemasという駅で旧型の客車列車に乗り換えさらに約4時間。トータル6時間でマレーシア最南端、シンガポールとの国境の都市であるジョホールバル(JB)に到着します(なお、KLからJB間を鉄道で移動するのは相当の物好きです。バスのほうが快適ですし、LCCをはじめ航空便も数多く飛んでいます)。

 

ジョホールバルといえば、サッカー好きの方なら『ジョホールバルの歓喜』を思い出されるのではないでしょうか。時は1997年11月、サッカー日本代表が翌年のFIFAワールドカップ・フランス大会のアジア最終予選の代表を賭けてイラン代表と戦い、見事勝利を収めてワールドカップ本選初出場を決めた熱戦の舞台となった地です。

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さて、このジョホールバルという都市ですが、不動産投資の世界でも注目を集めています。先ほど触れたように世界有数の国際金融都市であるシンガポールとジョホール水道と呼ばれる海峡を隔て国境を接しています。海峡には橋が架けられており両国間を容易に行き来することができます。

 

シンガポールは東京23区と同程度の面積に約560万人の人口を擁する都市国家であり、物価水準は世界一といわれています。当然、不動産価格や賃料も高額であり、シンガポールの賃料水準は東京を凌ぐといわれています。そこでシンガポールに隣接するジョホールバルの不動産価格や賃料水準の安さが着目され、コンドミニアムなどの開発が盛んに行われるようになりました。


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 ジョホールバルでは2006年から『イスカンダル計画』といわれる計画が進められています。これは東京都とほぼ同じ面積である2200平方キロメートルを開発し、2005年時点で130万人だった人口を2025年には300万人にまで増やそうとする壮大な計画であり、総投資額は約10兆円といわれています。

 

マレーシアでは日本人もマレーシア国内の不動産を購入できることから、このイスカンダル計画に乗っかりジョホールバルにコンドミニアムなどの不動産を購入した日本人が数多くいます。

 

しかしながら、イスカンダル計画自体がかなり大風呂敷を広げた感がありますし、そもそもシンガポールという国自体、マレー人が主流派であることを嫌った華人が独立して創った国ですので両国の関係はあまりよくありません。そのためなのか、シンガポール人からするとジョホールバルは治安の悪い町というイメージが強いようですし、両国間の人の往来は多いにもかかわらず国境の橋は一本しか架けられておらず、渋滞は慢性的です。シャトル列車も走っているのですが、ローカル線並みの運行頻度で、どうもやる気は感じられません。

 

そういったことを知ってか知らずか期待先行のバブル的な開発が続いているのが現状とのことです。中には、建てるだけ建てたもののまともな管理が行われておらず半分廃墟化しているような物件もあると聞きます。

 

このようなことが知られるようになり、日本人は少しずつ引き始めているようです。代わりに担い手になっているのが中国人とのことです。チャイナパワーはジョホールバルを変えていくのでしょうか?  本国の方が大変になれば、投資マネーはサッと引いてしまうような気もするのですが…。

不動産特定共同事業法の規制緩和

 一般に不動産投資は、元手として大きな資金が必要になり、上場株式のように容易に売買できるものではなく、また、管理にも手間がかかるとされています。こういった不動産投資のデメリットを解消するため、投資規模を小口化することにより、多様な投資家ニーズに対応すべく「不動産証券化」という手法が用いられています。

 不動産証券化は、様々な法令に基づき行われ、ポピュラーなものとしては、「投資信託及び投資法人に関する法律(投信法)」に基づくJ-REITがあります。J-REITは上場株式と同じように証券口座を持っていれば容易に売買することができ、投資額が低いものでは数万円から投資することができます。一方、比較的古くから行われてきた手法で現物不動産をまさにそのまま小口化するという仕組みとして「不動産特定共同事業法」に基づく商品があります。

  「不動産特定共同事業法」に基づく商品は、不動産会社等の専門家が事業主体となって現物不動産取引により運用を行い、出資した投資家に収益の分配を行う仕組みです。昭和62年からこういった商品の供給が始まりましたが、バブル経済崩壊後、業者が倒産したことなどにより投資家に被害をもたらすケースが続出しました。このため、投資家保護を目的として平成7年に施行されたのが「不動産特定共同事業法(不特法)」です。

 不特法は、投資家が出資を行い、一定の許可要件を満たした事業者が不動産取引を営み、収益を投資家に分配する事業を規制することを目的としています。一定の許可要件として、資本金が1億円以上、宅地建物取引業者の免許、事業遂行に適格な財産的基礎と人的構成などといった基準が設けられています。

 資本金が1億円以上といった条件が求められているため、中小の事業者が不特法に基づく商品を供給することはなかなか難しく、現実に市場に供給されている商品としても、住友不動産の「サーフ」や東京建物の「インベスト・プラス」など大手不動産会社が供給する商品が主流となっています。

 他方、安倍内閣が掲げる「地方創生」や増え続ける空き家への対策にこの不動産特定共同事業の仕組みを使うことができないかということが議論されており、去る9月16日に国土交通省が設置した委員会における報告書として、不動産特定共同事業に関する制度のあり方について、以下の3つの方向性が示されました。

1. 小規模不動産特定共同事業に係る特例の創設
 ○空き家・空き店舗等の再生・活用事業に地域の不動産事業者等が幅広く参入できるよう、事業規模に一定の上限を設定した「小規模不動産特定共同事業」を創設。
 ○事業者の資本金要件等の許可要件を緩和し、新規参入を容易にするとともに、投資家保護にも配慮。

2. クラウドファンディングに対応した環境整備
 ○不動産特定共同事業において、投資型クラウドファンディングに対応するよう、インターネットを通じて事業を行うために必要な規定を整備。投資家に対する適切な情報の提供など一定の行為規制の整備。
 ○契約締結前書面等の電磁的記録による交付等に関する規定を整備。

3. 良質な不動産ストックの形成を推進するための規制の見直し
 ○成長分野への良質な不動産供給のため、不動産特定共同事業がより活用されるよう、一定の場合に約款規制の緩和など、規制の見直し。


 1. については、規模の小さい案件については資本金の要件を緩め、最低資本金を1000万円として地場の中小の不動産業者等でも参入しやすくします。 2.については、あらかじめ使い道を示して小口の資金を集めるクラウドファンディングの手法を使えるようにするとともに、ネット上でそういったやり取りを行えるようになります。

 J-REITの場合、投資効率などの観点から投資が首都圏を中心とした大都市圏に投資が集中する傾向があります。投資資金が流れ込む大都市圏では地価は上昇傾向にありますが、地方都市には投資資金が流れ込むことが少なく、地価も依然として下落傾向で推移している地域が多くあります。不動産特定共同事業という“仕組み”を整えることにより投資資金が流れ込む環境を整えれば、まちおこしのきっかけにもなりそうです。当然、収益性はシビアに判断する必要があるでしょうが、各地方には志ある不動産業者が存在することも事実です。こういった仕組みを使ったご当地?商品が全国各地で広がっていくことを期待したいと思います。

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