不動産コンサルタントのつぶやき

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マンションの価格は築年数と比例するか?

中古マンションの査定方法は、近隣のマンションの売買事例と査定するマンションについて、築年数、所在階、角部屋などの部屋の位置、バルコニーの方位、駅からの距離などを比較するものです。

比較する項目の中に、築年数がありますが、現在の査定方法だと、築年数の新しいものに比べ、築年数の古いものは価格が落ちることになります。

築年数の経過=建物が古くなる=価格下落 この事実については一般常識化しています。

しかし、その常識は、マンションの管理が世の中でクローズアップされることで、変化するのではないかと考えています。

それは、しっかり修繕されてきたかどうかの履歴や、マンション全体で貯蓄している修繕積立金の額などの、管理に関する事項が、マンションの価格に大きく影響すると思っているからです。

しっかり修繕されてこなかったマンションや、修繕積立金が不足しているマンションは、老朽化の進むスピードが早くなりますし、修繕するタイミングで多額の修繕積立一時金を各居住者が負担することになります。

マンションの管理が世の中でクローズアップされた時、しっかり管理されているマンションであれば、築年数の経過が価格下落の要因にならない日が来るのではないかと感じています。

中古住宅の購入は、見栄えで判断しないほうがいい!?

売却依頼を受けた、ある中古マンション。
販売価格は市場価格より低いのに売れません。

このマンションは築20年経過しています。
売主様は、住み始めて20年間、リフォームを何もしていないため、
失礼ながら汚れが目立ち、見栄えはいいものではありません。

そのため、売主様と相談の上、リフォーム費用を差し引いた価格で販売を始めました。
販売価格が市場価格より低いためか、多くの問い合わせをお受けします。

ただし、室内の内覧をしていただくと、
見栄えが影響し、なかなか売却するにはいたりません。

販売価格は、不動産の買取り転売業者より、
価格交渉できれば買取りたいと打診されている価格です。
※不動産買取り転売業者は利益を出さなければなりませんので、
 価格交渉されるのは、リフォーム費用だけではありません。

この仕事をしていて、見栄えを重視されるお客様が多いことを感じます。
中古の住宅は実際に生活されているものですので、築年数が経過しており
汚れが目立つ場合もあります。

リフォームされていない中古住宅の購入に二の足を踏むのは、
“リフォーム費用がどれくらい必要なのか?”という不安面を
払拭できないからだと思われますが、そのような方は、
リフォームについて見積もりをされることをお勧めします。

結果、想像以上にリフォーム費用がかかるケースはあまりないのではと思います。
また、類似したリフォーム済みの中古住宅と比べ、販売の価格差ほど、
リフォーム代金がかからないケースが多いのではないかと思います。

また、リフォーム部分のお支払いについてですが、
リフォーム部分についても融資可能な金融機関もありますので、
融資に頼るのもよいかと思います。

中古住宅選びは、立地や広さなど、“リフォームでは変更できない部分”で
判断されることをお勧めします。

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