不動産コンサルタントのつぶやき

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人通りの増加で、沿道の不動産復活へ!?

先日、不動産コンサルティング業務の一環として、お客様の土地の活用方法を検討しました。
その土地は、駅から近く、平時であれば人通りの多い場所にあります。

駅から近いため、何でもできる立地ですが、今回は、お客様と相談して、コンビニエンスストアなどの店舗を建築して活用することを決めました。

そのため、知り合いのコンビニエンスストアの出店担当者などに出店の可能性を確かめたところ、出店は難しいとの判断をされたところが多くありました。新型コロナウィルス感染拡大前には、このような状況ではありませんでした。

出店できない理由は、人通りが少ないことでした。当社のある愛知県では、9月30日まで緊急事態宣言が発令されていましたので、その影響で人通りが少なかったかもしれません。

沿道沿いの商売では、交通量は売上を上げるための重要な要素の一つです。新型コロナウィルスの感染拡大は、ワクチン接種の効果もあってか、現在は落ち着いています。また、飲み薬の開発が進んでいるなど、暗いニュースばかりではなない状況です。

沿道沿いの店舗の売り上げは、交通量に大きな影響を受けます。店舗の売り上げが上がらないと、店舗の賃料や不動産の価格にも影響を及ぼします。ぜひ、新型コロナウィルスの感染が沈静化し、交通量が増え、賃料や不動産価格に好影響がでることを期待しています。

販売価格を下げるよりも、物件を売却しやすくする方法

お客様より、売却の依頼をいただく時、査定価格より低い価格で販売を開始することは、お客様が売り急いでいるなどの特殊事情を除いてありません。そのため、販売価格は、購入者からの価格交渉なども考えて、多少高く売り出すことが多いです。

査定価格より高く売り出す場合では、販売活動をしているのにもかかわらず、反響がない場合があります。販売価格が査定価格より高いのでしょうがないのですが、この場合は、販売開始からある程度の期間を迎えた時に、売主と相談し、査定価格を参考に販売価格を下げます。

しかし、インターネットなどの広告媒体に反響があり、現地を見学する方がいるのにもかかわらず、成約できないときが問題です。

この場合、反響はあるのですから販売価格は間違っていないのです。販売価格を下げる方法を続けると、想定以上に低い価格で売却することになりかねませんので、注意が必要です。

このようなときは、販売価格を下げるのではなく、物件の見せ方を変えることが必要になります。

古家付きの土地の場合、古家を取り壊して更地にしたり、建物の汚れが気になる時は、リフォームをして、物件を綺麗に見せることです。

買主は、住まいという夢を持っていますので、古家があったり、建物の汚れが目立つ場合は、気分が冷めるかもしれません。

古家付きの土地や、汚れが目立つ建物の販売を考えられている方は参考にして下さい。

新型コロナウィルス、不動産価格への影響を確認するデータ

毎日のトップニュースが新型コロナウィルスの感染拡大を伝えるものであるように、新型コロナウィルスの感染拡大が止まりません。

インバウンドの激減、政府による外出自粛要請などにより、観光業が大打撃を受けていることや、自動車の製造工場の操業停止により、中小企業などに影響が出ていることなど、新型コロナウィルスが経済へ与える影響が甚大であると感じています。

その影響は、着実に不動産業界に及びつつあると感じています。2月には、それほど影響を感じませんでしたが、3月になると、投資不動産の購入を延期することや、新工場の建設計画を中止することなど、お客様より連絡を受けたためです。

さて、この新型コロナウィルスが不動産価格に与える影響ですが、今のところ、公的機関が公表している不動産価格や指数で確認することはできません。※3月に公表された公示地価は、1月1日時点の価格になりますので、新型コロナウィルスの影響は反映されていません。

★公表されている主な不動産価格や指数
公示地価(1月1日時点の価格を3月に国土交通省が公表)
基準地価(7月1日時点の価格を9月に都道府県が公表)
路線価(1月1日時点の価格を7月に国税庁が公表)
不動産価格指数(不動産価格の動向を指数化した「不動産価格指数」を毎月国土交通省が公表)

上記のもので、新型コロナウィルスが不動産価格へ与える影響を一番早く確認できるのが、不動産価格指数だと思われます。不動産価格指数は、3カ月遅れの数値となっているため、5月(2月のデータ掲載)公表分から影響が反映され始めるのではないかと思っています。

今年の引越事情

2月下旬、引越難民という言葉が新聞やインターネットで掲載されました。
引越難民とは、希望時期に転居したくてもできないという意味です。

新年度(4月)より、新居で新生活を始める人は多いです。
それは、入学、就職、転勤などのイベントに伴うものです。
そのため、新年度を迎えるまでに、新居への引越を希望する人が多くなるのです。
不動産取引でも、4月に新居で新生活をするため、それまでに不動産の引渡しを希望する方が多くいらっしゃいます。

全日本トラック協会によれば、3月より繁忙期が始まり、17日(土)より特に混雑し、24日(日)からは特に混雑するとのことです。

新聞やインターネットの記事によれば、引越業者によっては、繁忙期に料金を引き上げる業者、また、すでに3月下旬~4月上旬の引越を引受できない業者もあるそうです。

さて、なぜ引越を取り上げたかというと、引越業者より、お客様に信じられない見積もりが届いたからです。

そのお客様は、事務所の移転を考えていたため、3月上旬に引越した場合と、下旬に引越した場合とで、引越業者へ見積もりを取ったところ、3月上旬では35万円と回答のあったものが、下旬になるとその引越代が95万円になると回答されましたとのことです。

私は、1.5倍ぐらいの違いかと思っていましたが、その差はなんと2.5倍以上です。想像以上に、宅配業者への人材流による人手不足などの問題が大きいと感じました。

全日本トラック協会では、分散引越への協力をお願している記事がありましたが、企業が転勤する時期をずらすなど、社会全体で対応が必要な問題だと思います。




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