不動産コンサルタントのつぶやき : 修繕積立金

修繕積立金

2021年11月19日11:14

投資用区分マンション、表面利回りの「罠」！？

カテゴリ: 田上; 投資物件

近年、本業とは別に収入を得たい方や、将来の生活設計のために不動産投資をする人が増えています。

不動産投資のメリットの一つとして、借り入れできることがありますが、借り入れができるために、頭金が数万円で始められることをアピールして、不動産投資では価格の低い部類である区分マンションを不動産投資の登竜門として位置づけ販売している会社が多くあります。

果たして、投資用区分マンションは、本業とは別の収益の柱になるのか。投資用区分マンションの表面利回りに焦点をあてて記事にしたいと思います。

投資用区分マンションの販売会社では、表面利回りで銀行に預け入れる金利などと比較し、不動産投資が優れている点をアピールしていますが、この表面利回りは、経費などが入っておらず注意が必要です。

表面利回り＝年間賃料÷物件価格

区分マンションの経費として大きいものが、
①管理費
②修繕積立金
③固定資産税・都市計画税
④住戸内の修繕費用　などです。

①②は、毎月支払いが必要です。また、築年数経過後に引き上げられることもあります。
③は、毎年支払いが必要です。新築で投資用区分マンションを購入された方は、購入当初から5年間（認定長期優良住宅は7年間）は、固定資産税が2分の1に減税されていますので、減税期間が終了した際は支払いが増えますので、注意が必要です。
④は、室内の修繕費です。新築から数年間は大きな支出はないかもしれませんが、築10年を目途に給湯器の交換等、大きな支出が増えます。また、入居者の入れ替えの際にクロスの交換や、ハウスクリーニングなどの費用が必要になります。

また、入居者が退去した場合は、収入が0円になり、借入金返済や上記①～④の費用が必要になりますので、収支はマイナスになります。すぐに入居者が見つかればいいのですが、見つからない場合は収支がマイナスとなる状況が続きます。

加えて、マンション自体の価格が下落する可能性も考えておかなくてなりません。マンションの価格が下落した場合は、借入金の返済ができず、売却したくても売却できないという状況になるかもしれません。

このように、投資用マンションの購入を検討する際は、表面利回りだけで判断するのではないく、経費を含めた収支の計算が必要ですし、収支がマイナスになる期間があることも考え、慎重に判断することが必要です。

タグ：: #投資; #区分マンション; #表面利回り; #経費; #値下がり; #管理費; #修繕積立金; #固定資産税

2021年05月28日20:00

分譲マンション、無料駐車場を廃止した方が収益力は上がる！？

カテゴリ: 田上; マンション

私は分譲マンションの理事長をしており、マンションの資産価値をあげるために日々知恵を絞っています。

さて、今年度は無料駐車場の有料化にチャレンジしています。多くのマンションも同じだと思いますが、駐車場使用料は日々の管理費用として利用されて余剰金を修繕費口へ貯蓄している構造になります。

多くのマンションと同じで、私のマンションも将来の修繕費用が足りなくなるため定期的に修繕積立金の引き上げが必要だと管理会社より言われていますが、今年度は修繕積立金を調整の上、無料駐車場を廃止し駐車場使用料を引き上げることが必要だと、説明会を実施するなど住民の方へ訴え続け、6月の総会で決議していただくことになりました。

私のマンションでは、分譲時に無料駐車場に惹かれて購入を決めたという方もいらっしゃいましたが、無料であるがゆえに、自家用車を手放した場合でも駐車場が返却されないため、他の方へ貸し出すことができません。返却していただき他の住民の方へ2台目の駐車場として貸出しすることができれば管理組合の収入は増えるはずです。

マンションの土地は建物と一緒で、住民全員で部屋の面積の割合で共有しており、税金を負担している資産なので、空いている駐車場を希望者に貸し出して収益を上げるなどの資産活用は重要なことだと考えています。

さて、修繕積立金を引き上げるのも、駐車場使用料を引き上げるのも、どちらも修繕積立金を積み立てることに変わりはありません。また、将来駐車場を手放す場合は、駐車場使用料（間接的に管理費・修繕積立金になる）の負担が減ります。返却された駐車場は他の住民の方が利用し、管理組合としての収入は減らない構造にしています。本制度は一石三鳥だと考えていますが、なかなかお金の流れは理解されず、説明会終了後のアンケートでは3割の方が反対されました。「無料」というのを覆すのも大変だと感じています。

制度改定前　　　　　　　　制度改定後
修繕積立金　　10,000円　　修繕積立金　　 6,000円
駐車場使用料　　　 0円　　駐車場使用料　 4,000円
合　　　計　　10,000円　合　　　計　　 10,000円
※返却された駐車場は、月額5,000円とし他の住民の方へ貸し出す構造です。

さて、6月の総会では住民の皆様はどのような判断をされるのか。不安もありますが楽しみにしています。

タグ：: #分譲; #マンション; #修繕積立金; #駐車場; #無料; #0円

2019年06月01日10:10

マンションの価格は築年数と比例するか？

カテゴリ: 田上; マンション

中古マンションの査定方法は、近隣のマンションの売買事例と査定するマンションについて、築年数、所在階、角部屋などの部屋の位置、バルコニーの方位、駅からの距離などを比較するものです。

比較する項目の中に、築年数がありますが、現在の査定方法だと、築年数の新しいものに比べ、築年数の古いものは価格が落ちることになります。

築年数の経過＝建物が古くなる＝価格下落　この事実については一般常識化しています。

しかし、その常識は、マンションの管理が世の中でクローズアップされることで、変化するのではないかと考えています。

それは、しっかり修繕されてきたかどうかの履歴や、マンション全体で貯蓄している修繕積立金の額などの、管理に関する事項が、マンションの価格に大きく影響すると思っているからです。

しっかり修繕されてこなかったマンションや、修繕積立金が不足しているマンションは、老朽化の進むスピードが早くなりますし、修繕するタイミングで多額の修繕積立一時金を各居住者が負担することになります。

マンションの管理が世の中でクローズアップされた時、しっかり管理されているマンションであれば、築年数の経過が価格下落の要因にならない日が来るのではないかと感じています。

タグ：: #マンション; #中古; #管理; #修繕; #修繕積立金; #不足; #価格下落

2018年12月07日10:31

修繕積立金が狙われている！？

カテゴリ: 田上; マンション

１１月３０日の日本経済新聞で「狙われるマンション積立金修繕で悪質コンサル横行」との記事が掲載されました。

私はマンションに住んでおり、現在理事を担当していますので、この手のマンション“ネタ”にはどうしても興味を引きます。

マンションは経年劣化していきますので、その修繕を行うために、将来必要になる高額な修繕積立金を各部屋の所有者（区分所有者）が毎月貯蓄し、その貯金を使って、大規模修繕工事なら12～15年程度を周期にし、定期的に修繕を行います。

日本経済新聞の記事では、問題は修繕工事業者を決定する際に発生していると指摘しています。

修繕工事の内容や依頼先については、管理組合の総会で決めることになりますが、専門知識のない区分所有者では判断ができないため、コンサルに修繕工事について相談。そのコンサルが、知り合いの修繕工事会社を管理組合に紹介し、請負工事代金の中からバックマージンを受け取る仕組みとなっているようです。

この記事を読んで、あり得る話だなとすぐに思いました。

また、管理会社に管理を委託していないマンションでは、修繕工事の相談相手はコンサルということになるかもしれませんが、管理を管理会社へ委託しているマンションが多いと思います。その場合の相談相手は、管理会社ということになります。

だとすると、管理会社の中にも、バックマージンを受け取る先はあるのではないかと推測しています。

では、管理組合で貯蓄してきたお金を守るためにどのような行動が必要かというと、各区分所有者が積極的に管理組合の運営に携わることかと思います。

区分所有者の中には、建築や不動産に詳しい方などがいると思います。その人たちの力を借りながら、管理組合で独自に情報収集し、修繕工事の工事業者を決める際に、入札であれば、入札してくれる業者に管理組合が直接依頼し発注をかけることが必要かと思っています。

タグ：: #マンション; #修繕工事; #大規模修繕工事; #コンサルタント; #悪質; #バックマージン; #修繕積立金

2018年03月30日09:47

マンション、修繕不安７５％

カテゴリ: 田上; マンション

自分が分譲マンションに住んでいるせいか、マンションの話題が新聞記事に掲載されていたりすると、ついつい注目してしまします。

今回注目したのは、３月27日（火）に、日本経済新聞朝刊の一面で掲載されていた「マンション７５％修繕不安」と見出しのついた記事です。

マンションの劣化を防ぐためには、１２～１５年ごとの大規模修繕が必要になります。その大規模修繕の費用は多大になるため、マンションの住民から修繕積立金として毎月徴収し、貯蓄していくわけですが、この記事では、その修繕積立金が国土交通省が目安としている額を下回っていることを指摘しています。

修繕積立金が不足し、修繕ができなくなると、建物の劣化が進み、資産価値の下落につながります。

修繕積立金は、マンション分譲時では低く設定され、段階的に上げる計画を立てるところが多いと思われます。
修繕積立金（固定費）を低く抑えることは、マンション販売の一つの手法ではないかと感じます。かく言う私のマンションも、段階的に上げていくことが規定されています。

では、国土交通省が指定している、修繕積立金の目安はいくらになるのでしょうか。
マンションの階数が１５階未満の場合（平均値）
建築延床面積　５,０００㎡未満　　　　　　　　２１８円／㎡・月
　　　　　　　　　　５,０００～１０,０００㎡未満　２０２円／㎡・月
　　　　　　　　　　１０,０００㎡以上　　　　　　　１７８円／㎡・月
マンションの階数が２０階以上の場合（平均値）　２０６円／㎡・月

上記の式に、私のマンション（延床面積１６,０００㎡、部屋面積８５㎡）で計算した場合、月額１５,１３０円になりました。現在の修繕積立金と比べると高い金額です。段階的に修繕積立金の引き上げを計画している影響もあると思います。

修繕積立金が国土交通省の目安より低いとはいっていも、すぐに影響が出るものではありません。修繕を実施する時期や、修繕項目などを考慮することによって、計画よりも費用を抑えられる可能性もあります。

分譲価格を低く抑えて、将来の修繕費にしわ寄せがくるような販売方法をとるのもどうかと思いますが、自分たちの資産ですので、分譲会社に文句を言うのではなく、住民が高齢化するなど、合意形成が難しくなる前に、修繕積立金の引き上げなど、早めの対応が必要だとつくづく感じます。