不動産コンサルタントのつぶやき

名南財産コンサルタンツ 不動産事業部 公式ブログ

修繕積立金

マンションでも、遊休不動産は活用しないと

 以前にも、私の住んでいる分譲マンションの駐車場の現状について、本ブログで執筆したことがありますが、最近ますます現状を打開できないかと思っています。

 それは、駐車場使用料月額0円の現状です。マンションはファミリー世帯が多く、2台の車を所有する世帯も多いのですが、敷地内の駐車場には、空いているスペースが数区画あります。マンションの管理組合としては、空いているスペースを上手く活用して、修繕積立金などに充当していきたいところです。

 なぜかと言うと、現状の修繕積立金では、将来の修繕費が賄いきれない、将来的に修繕積立金の値上げは必要と、管理会社より指摘を受けているからです。
 
 駐車場使用料月額0円ですので、車を所有しない方も駐車場を解約しません。駐車場を解約しても、車を所有するなど、駐車場が必要となったときは、いつでも駐車場1台のスペースを確保できるようになっているにも関わらずです。車を持っていない方でも、来客用として駐車場を確保しているのでしょう。

 私の考えでは、有料にすることで、将来の世帯あたりの修繕積立金の値上げする額が減ったり、車を所有しない世帯の、駐車場区画を、他の世帯に使用してもらうことで、管理組合として、修繕積立金に充当できる額が増えるなど、‟遊休不動産の活用”ができるのではないかと感じています。

 先回のブログでは、シェアリング・エコノミーを利用した不動産活用をテーマに「駐車場シェアリングサービスの拡大」を執筆しましたが、遊休不動産は活用した方がよいという判断は、世間に広がっているように思います。

 遊休不動産を活用する流れは、行政にも広がっているようです。本日、名古屋市上下水道局のHPを見ていると面白いページを発見しました。名古屋市上下水道局が、遊休不動産を貸出しているのです。

 昨今では、空家対策などで、行政が関与していくことが多くなってきてはいましたが、遊休不動産を活用しようという流れは本格的に広がりつつあると感じました。

 不動産業をしていると、不動産は活用することにより価値は増すものと考えていますので、シェアリングサービスなどで、世の中に、不動産は活用しなければならないという意識が浸透し、マンションの管理組合で、空き駐車場を活用するなど、管理組合の修繕積立金が貯まるように、建設的な議論ができればいいなと思っています。

 

 

 

マンションの駐車場 ~0 円~ はお得なのか?

私が5年前に購入したマンション。当時の売り文句は「駐車場0円」というものでした。
駐車場0円について、マンション購入当時は、月々の出費が抑えられ、助かるな思っていましたが、
管理組合の理事長となった今、その考えは変わりました。

私が考える問題は、本来貯まるはずの修繕積立金が貯まらないことと、
空き駐車場が増え、駐車場が活用されなくなるという問題です。
管理会社より、月々支払う修繕積立金を増額しないと、
将来の修繕費用が足りなくなると言われていますので、
早い段階で、このミスマッチを解消したいところです。

さて、駐車場を使用する人にとって、駐車場使用料を負担と考えるのはあたりまえのことです。
しかし、駐車場使用料は、第三者の利益になるのではなく、駐車場運営のために利用され、
余った部分は、マンションの修繕積立金として蓄えられます。
駐車場使用料は、支払った人に間接的に還元されるのです。

現在私のマンションでは、屋根がついている等一部有料区画もありますが、
ほとんどの区画が、駐車場使用料0円です。

私のマンションは、駐車場を解約しても、再度車を所有するなどした場合、
いつでも、1区画の駐車場を契約できる権利が保証されています。
にもかかわらず、駐車場使用料が0円のため、車を持たない居住者でも、駐車場を解約しません。

ですので、自分自身の負担も増えますが、駐車場を有料にすることが必要だと感じています。
駐車場を有料とすれば、マンションの収入が増えるため、
将来の修繕積立金の値上げを抑えることができると思っています。

また、車を持たない居住者にとっては負担が増すため、駐車場は解約されると思います。
私のマンションでは、車を2台所有されて、敷地外に駐車場を契約している方も多くいらっしゃいます。
敷地内に車を駐車できることを考えれば、その方たちにもメリットは大きいかと思います。

修繕積立金を支払うのも、駐車場使用料を支払うのも、将来の修繕費用を貯めるという意味で同じです。
修繕積立金の値上げを考えるくらいなら、駐車場使用料0円を改善したいと思っています。

新築マンションも修繕計画の見直しが必要!?

分譲マンションを購入したら、マンション全体の管理は管理会社にお任せし、自分のお部屋の中だけ管理して生活すればよいという訳にはいきません。新築だったマンションも10年も経過すれば、大規模修繕工事が必要になるなど、多くの修繕が必要な時期になります。修繕工事をいつ実行するかの判断、その費用を負担するのは、分譲マンションを購入した区分所有者になります。



 修繕費用は多額であり、工事の都度、各区分所有者から修繕費用を一括で徴収することは困難です。そのため、分譲マンションでは、区分所有者全員が将来のマンションの修繕のために、計画的にお金を積み立てます。いわゆる修繕積立金です。区分所有者は、修繕積立金を利用し、将来の修繕に備えることになります。



ただし、修繕積立金を支払っているからといって、将来の修繕問題が解決したことにはなりません。まず、修繕積立金は当初分譲したマンションデベロッパーが作成したものになります。実際は、消費税率の引き上げや、修繕コストの上昇といった当初予想不可能な要素により、修繕費用が不足するなどの問題が生じます。



また、マンションデベロッパーが作成した当初計画による修繕計画には問題のある場合があります。例えば、当初の修繕積立金を安く設定しておいて、段階的に引き上げることや、一時金を徴収することが必要になるケース。駐車場利用料金を0円に設定しているケースなどです。これらは、マンションデベロッパーが、将来の修繕積立金が不足する可能性など考えずに、マンションの販売を行いやすいように、月々のランニングコストを安く設定したにすぎません。



修繕積立金や、駐車場利用料金などを引き上げるには、管理組合での決議が必要となり、容易ではありませんが、現時点で、将来の修繕積立金が不足する可能性があるならば、問題を先送りすることなく、早期対応が必要です。


 


 


 


 

2つの修繕積立金プラン

 新築で分譲マンションを購入した後に、新たに結成される管理組合で修繕積立金に関して、取り決めを行う場合があります。問題になるのは、次の2つのプランのどちらをとるかという点です。

 ①築年数が経過するごとに、値上げをするプラン
 ②毎月の金額はそのままで、別に定期的に修繕積立一時金を徴収するプラン


 ①と②では、どちらの方がよいのでしょうか。


 個人的には、同じ金額を支払うなら②のプランがよいのではないかと感じています。①のプランは、無理なくコツコツと修繕積立金を積み上げていくイメージがあると思います。それに対して②のプランでは、一時的な負担が重いと感じられる方がいらっしゃるのではないでしょうか。


 ②のプランがよいのではないかと感じるのは、中古として売却する場合を想定しているためです。

 中古マンションの購入を検討されている方の中には、住宅ローンを借り入れることを前提として、現在の家賃と毎月の住宅ローン等の支払を比較する方もいらっしゃると思います。毎月の支払額は、住宅ローン+管理費+修繕積立金です。よって、修繕積立金の支払が多くなると、毎月の支払額も増えます。


 中古マンションの購入を検討される方は、毎月支払う修繕積立金が高ければ、売却価格が想定内だとしても、毎月の支払い負担が大きく見えるため、購入を断念される方もいるのではないかと感じます。あまり修繕積立金が高くなると、比較検討される他のマンションに比べ、毎月の支払額で見劣りしてしまうため、売却価格を下げないと売却できないというケースもでてくるのではないでしょうか。


 

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