不動産コンサルタントのつぶやき

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名古屋

札幌と名古屋の街並みは似ている?

ここ2、3年、出張で札幌を訪れることが多くなっています。北海道は昔から好きな旅行先であり、北海道に行くということは非日常的なワクワク感があったのですが、札幌に頻繁に行くようになると札幌自体は筆者の住む名古屋と変わらないような大都市ですし、そもそも仕事で行くのでワクワク感はありません。それでも札幌の街は名古屋にはない雰囲気を纏っているように感じられ、何回訪れても魅力が尽きることはありません。

そんな札幌ですが、名古屋と似ているところがあります。それは両都市の街並みです。

もちろん街全体ではなく、ある特定の場所です。両都市を訪れたことがある方はおわかりかもしれません。大きな通りの真ん中にテレビ塔が建っている風景です。札幌は大通公園にさっぽろテレビ塔が、名古屋は久屋大通公園に名古屋テレビ塔がそれぞれ建っています。

通り自体の歴史は札幌の方が古く、その始まりは明治初期の開拓時代まで遡るそうです。一方、名古屋は戦後復興の都市計画において設けられたもので、両者とも延焼を防ぐための「火防線」として作られたという同様の経緯を持ちます。テレビ塔については、名古屋が少し先で1954年(昭和29年)6月に日本初の集約電波塔として完成、札幌はその3年後の1957(昭和32年)に完成しています。設計者はいずれも内藤多仲という人で、二代目通天閣や東京タワーもこの人に手によります。

さて、このように同じような街並みを持つ両都市、個人的な印象になりますが、札幌の大通の方が人々に愛されている感がより強いような気がしています。なぜだかはわかりませんが、市民も観光客も当たり前のようにそこにいて馴染んでいる、という感じがそのように思わすのかもしれません。

ただ、名古屋も負けてはいません。現在、久屋大通の北エリア・テレビ塔エリアにおいて三井不動産グループによるPark-PFI方式を導入した再整備が実施されており2020年には供用が開始される予定です。同時期にテレビ塔もリニューアルされ電波塔内としては世界的にも珍しいホテルも設置される予定とのことです。

 札幌でも大通公園自体を東へ延ばすという計画があるようですし、両都市を代表するシンボリックな街並みはこれからも発展を遂げていくことになりそうです。

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名古屋・栄にリッツ・カールトンが進出?!

 先日、愛知県不動産鑑定士協会の研修会で「ホテルの評価について」というテーマでお話を伺う機会に恵まれました。その中で講師の方が仰っていたことで印象に残ったのが「名古屋には実質的に5つ星のホテルがない。最もグレードの高い『マリオット』にしても実際のところ3.5のグレード。名古屋に5つ星ホテルが進出すればホテルの構成としては完璧になる」というお話です。確かに今年6月、日本で初めて開催されることになった20カ国・地域(G20)首脳会合の開催地の選定においては、大阪、愛知・名古屋、福岡が名乗りを上げましたが、大阪で開催されることが決定しました。これは、各国の首脳級が宿泊するラグジュアリーホテルの充実度で大阪が群を抜いているということも選定理由となり、あらためて名古屋には高級ホテルが少ないという現状を認識させる結果となっています。

 都市規模の割に高級ホテルが少ないという状況を行政サイドも認識しており、名古屋市では高級ホテルを誘致するために他都市の実態を調査するとともに容積率の緩和特例や補助制度を設けることを検討しているとのことです。

 このような状況の中、米マリオット・インターナショナルのホテルブランドである『ザ・リッツ・カールトン』が名古屋・栄に進出を検討しているということが複数のメディアで伝えられました。

 リッツ・カールトンが進出を検討しているとされるのは、中区栄3丁目の明治屋ビルが建っている場所です。名古屋のメインストリートである広小路通りに面した一角で東側にはプリンセス大通りを挟んで現在は閉館し今後再開発が予定されている『丸栄』の跡地が存しています。明治屋ビルは現在、『ケンタッキーフライドチキン』が営業を続けていますが、このビルを取り壊した上で、隣接するコインパーキングと一体としてホテルを開設させるとのことのようです。

 ただし、メディアによって報じ方に差はあり、規定路線として報じている社や今後誘致する方向としている社などまちまちです。もちろんリッツ・カールトンサイドから正式なアナウンスがされているわけでもありませんし、もしかしたら開発者サイドがリッツ・カールトンサイドに誘致を持ちかけている段階、というところが実態なのかもしれません。

 そうはいっても街のリニューアルという面で名駅地区に後塵を拝してきた栄地区にとって非常にインパクトのあるニュースではないでしょうか。リッツ・カールトン誘致のニュースに先立って中日ビル建て替え後の具体的なイメージも公表されています。こちらにも三菱地所の子会社が運営する高級ホテル『ロイヤルパークホテル』が入居する予定です。5年後10年後、栄の街がどのように変化しているのかを想起させ楽しみです。

レゴランド・ジャパンの開業は名古屋の魅力向上に資するのか?

 東京、大阪の二大都市にあって、その間に挟まれた名古屋にはないものがけっこうあります。世界最大の家具量販店であるIKEAがそうですし、三井不動産系の大型ショッピングモールであるららぽーとや子供向けの職業体験型テーマパークであるキッザニアも名古屋にはありません。もっとも、名古屋はクルマで遠出する人も多く、ポートアイランド(神戸)のIKEAやららぽーと甲子園のキッザニアに行ってきたよ、という話をまわりからよく聞いたりするので名古屋にこれらの施設がなくてもあまり問題はないのかもしれませんが…。

 そんな名古屋にあって、IKEAやららぽーとよりも地元民が待ち焦がれるものは東の東京ディズニーランド、ディズニーシーや西のユニバーサル・スタジオ・ジャパン(USJ)に匹敵するような大型のテーマパークかもしれません。確かに名古屋近郊の三重県長島町には地元が誇るナガシマスパーランドがありますが、どちらかというと富士急ハイランドのような『絶叫マシンの宝庫』的な位置づけであり、ディズニーやUSJとはちょっと違うなー、と思われる人も多いのではないでしょうか。

 しかし、名古屋の人以外にはあまり知られていない、というか、地元民でも知らない人もいるのかもしれませんが、名古屋にも大型テーマパークがオープンすることになりました。その名は「レゴランド・ジャパン」です。

 レゴランド・ジャパンは、デンマークの玩具メーカーであるレゴ社のブロックを使った屋外型のテーマパークで、同様の施設は欧米やアジアではマレーシアにありますが、日本国内では初となります(ただし、屋内型の小規模な施設は東京(台場)と大阪(天保山)にあります)。場所は名古屋市港区の金城ふ頭で、近くにはJR東海が運営するリニア鉄道館があります。最寄り駅は「あおなみ線」の金城ふ頭駅で、現在は各駅停車しか走っておらず、名古屋駅から約24分かかりますが、同区間を17分で結ぶノンストップの直行列車の運行計画もあるようです。また、伊勢湾岸自動車道の名港中央ICからも近く、広域的な集客にも便利な立地となっています。敷地面積は約13haで、2017年4月1日に先行して約9haの1期区域が開業、残りの4haについては2021年に開業する予定です。隣接地には名古屋市が5,000台を収容する駐車場を整備し、「レゴランドホテル」や複合型の商業施設も同時オープンする予定です。

 こうしてみると、なんだかすごいテーマパークがオープンするような感じがしますが、残念ながらディズニーやUSJとは比ぶべくもありません。2015年の入場者数でみると東京ディズニーランドが約1660万人で世界3位、入場者数約1360万人で世界5位の東京ディズニーシーを合わせた入場者数は約3000万人で世界1位となります。USJは約1390万人で東京ディズニーシーを抜いて世界4位に躍り出ています(上海ディズニーランドの出現により、今後順位が入れ替わるかもしれませんが。)。一方、レゴランド・ジャパンの想定入場者数は約200万人です。これは、他の国内のテーマパークでは、ハウステンボス(約280万人)と志摩スペイン村(約134万人)の間くらいに位置します。敷地面積でも東京ディズニーランド51ha、東京ディズニーシー49ha、USJ39haに対してレゴランド・ジャパンは9ha(1期区域)であり、規模の面でも大きく見劣りすることがわかります。また、ディズニーやUSJが数百億円規模の再投資を繰り返し新たなアトラクションを登場させていますが、レゴランド・ジャパンの場合、初期投資額が320億円とUSJの数あるアトラクションの一つに過ぎないハリーポッター(450億円)にも遠く及ばない金額であり、投資額の面でもインパクトに欠ける感があります。

 テーマパークにとってリピーター確保は最大の課題ですが、この点についてもレゴランド・ジャパンはやや不安があります。USJが“進撃の巨人”や“エヴァンゲリオン”などのアトラクションを登場させ、「映画のテーマパークじゃなかったの?」という突っ込みをよそに次々に新機軸を打ち出していますが、レゴランド・ジャパンの場合、『レゴ』というブロックのおもちゃをウリにするしかなく、対象年齢もせいぜい小学校高学年くらいまでとなり、老若男女の幅広い層から支持されているディズニーやUSJと比べると、果たしてどこまでリピーターを確保できるのかと心配になってきます。

 「観光不毛の地」と揶揄され、最近の報道でも全国主要都市の中で最も魅力のない都市との調査結果が出て話題となった名古屋ですが、そもそも、名古屋がなぜ魅力がない都市なのかということについて考えてみると、製造業で経済が成り立っている土地柄ゆえ、観光に依存する必要がなく、外から来る人のもてなす必要がない、悪い言い方をすると、よそ者に媚びる必要がない、という身も蓋もない理由に行きつきます。個人の主観に過ぎませんが、大阪に13年、東京に6年半住んだあと名古屋に住んでいる者の印象としては、飲食店などサービス業の従業員が最も愛想がないのは名古屋です。東京や大阪では店員の愛想がないな、と感じることはあまりないのですが、なぜか名古屋では頻繁にそういうことを感じます。そもそもそれで商売が成り立つのであればそれでよいのかもしれませんが、全般的に名古屋人のサービス精神のなさというか、よそ者をあまり受け入れたくないという閉鎖性が都市としての魅力のなさにも結びついているような気がします。

 名古屋がもう少し魅力ある都市に変貌するためには、レゴランド・ジャパンのようなハード面の整備だけではなく、もう少し外から来る人に対しておもてなしの心を持つ、といったソフト面での名古屋人ひとりひとりの意識改革が必要になるのではないでしょうか。そういった意味では、レゴランド・ジャパンの開業は新しいテーマパークの登場ということで、全国的にもそれなりに注目されるでしょうから、名古屋人の意識改革のよいきっかけになるのかもしれません。

平成27年地価調査発表 ~東京以外でも大阪、名古屋が1,000万円超え!

 9月17日、平成27年の地価調査(7月1日時点)が発表されました。東京、大阪、名古屋の三大都市圏では商業地の地価の上昇傾向が際立ち、特に名古屋では再開発が進む名古屋駅周辺での地価の上昇傾向が著しく、名古屋駅近くの大通りを少し奥に入った調査地点(「中村5-9」)の上昇率が45.7%、同駅西口の調査地点の上昇率が36.0%となり上昇率の全国1、2位を占めました。三大都市以外でも札仙広福といった地方中核都市にも地価の上昇傾向が波及しています。

 商業地の地価に関し、個人的に注目したいことがあります。それは、東京以外の三大都市圏である大阪、名古屋とも1平方メートルあたり1,000万円を超える調査地点が出現したことです。まず大阪ですが、北区梅田地区の調査地点である「グランフロント大阪」が1平方メートルあたり1,100万円となりました。この調査地点は地価公示(1月1日)時点と共通の調査地点であり、梅田北ヤードの開発に合わせて平成25年の地価公示から調査地点となりました。平成25年1月当時が1平方メートルあたり847万円でしたので、2年半で約30%上昇したことになります。次に名古屋ですが、中村区名駅地区の調査地点である「名古屋ビル」が1平方メートルあたり1,020万円となり、こちらも1,000万円の大台を超えました。なお、この調査地点は地価公示との共通の調査地点ではなく、地価公示では「名古屋近鉄ビル」が名古屋の最高価格地点となっており、今年1月1日時点では1平方メートルあたり835万円でした。

 平成24年の地価調査では、名古屋の最高価格地点である「名古屋ビル」(1平方メートルあたり760万円)が当時の大阪の最高価格地点であった「大阪第一生命ビル」(1平方メートルあたり755万円)を抜き、「名古屋の地価が大阪を抜いた」と騒がれましたが、その後「グランフロント大阪」に調査地点が設けられ大阪の最高価格地点が再び名古屋の最高価格地点を上回る状況が続いています。ただし、今回の地価調査の結果を見てもわかるように、その差は詰まってきている感があります。

 再開発が一段落しましたが、インバウンド消費が好調な大阪と再開発が真っ盛りの名古屋。今後、両都市の商業地の地価がどう推移していくか。非常に興味深いところではあります。 

名古屋にタワーマンションは根付くのか?

東京や大阪に出かけると目を見張るのが、超高層のオフィスビルの多さもさることながら、タワーマンションの多さです。新幹線で東京に向かう際、新横浜を出て多摩川を渡る手前の車窓から見る武蔵小杉近辺の超高層マンションの集積ぶりや、以前の記事にも書きましたが、湾岸エリアにおけるタワーマンションの新規供給ラッシュにはただただ驚くばかりです。大阪も負けてはおらず、大阪市内では公共施設の跡地などを利用したタワーマンションの建設が相次いでいますし、高槻などの衛星都市でもタワーマンションの供給が行われています。

一方、東京・大阪に次ぐ都市規模を持つ名古屋はどうでしょうか? 確かに名古屋にも「ミッドキャピタルタワー」(熱田区)や「ザ・シーン城北」(北区)、最近のものでは「グランドメゾン池下ザ・タワー」(千種区)などの高さ150mを超えるようなタワーマンションが存在していますが、東京や大阪と比べると圧倒的に数は少ないように思われます。

では、要因はどのようなところにあるのでしょうか。個人的には以下のように考えています。


・ 東京や大阪に比べると名古屋の地価は相対的に安いことから、タワーマンションのようにそこまで土地の高度利用をする必要性が低い。

・ 名古屋では戸建住宅志向が強く、同じ価格ならば専有面積が狭いマンションよりも面積的に余裕のある戸建住宅を選ぶ傾向にある。

・ 同じ理由として、自動車普及率の高い名古屋では一世帯でも複数の自家用車を保有することがあり、マンションだと駐車場代等の面で不利になる。

・ タワーマンションの数が少ないが故、ステータスシンボルとしての魅力に乏しい。

それでは、今後名古屋にタワーマンションは根付いていくのでしょうか。


個人的には根付いていくと考えています。実需や節税対策の面から、今後名古屋で開発が予定されているタワーマンションに対する富裕層のニーズをよく聞きますし、名駅周辺では潜在的な再開発の動きもあることから、タワーマンション建築という選択肢がとられることも増えていくのではないでしょうか。


但し、当局が今後、タワーマンション節税に対する対策を強化していくことも考えられます。そうなると、タワーマンションのニーズに一気に陰りが出ることも考えられることから注意が必要です。

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