不動産コンサルタントのつぶやき

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固定資産税

投資用区分マンション、表面利回りの「罠」!?

近年、本業とは別に収入を得たい方や、将来の生活設計のために不動産投資をする人が増えています。

不動産投資のメリットの一つとして、借り入れできることがありますが、借り入れができるために、頭金が数万円で始められることをアピールして、不動産投資では価格の低い部類である区分マンションを不動産投資の登竜門として位置づけ販売している会社が多くあります。

果たして、投資用区分マンションは、本業とは別の収益の柱になるのか。投資用区分マンションの表面利回りに焦点をあてて記事にしたいと思います。

投資用区分マンションの販売会社では、表面利回りで銀行に預け入れる金利などと比較し、不動産投資が優れている点をアピールしていますが、この表面利回りは、経費などが入っておらず注意が必要です。

表面利回り=年間賃料÷物件価格

区分マンションの経費として大きいものが、
①管理費
②修繕積立金
③固定資産税・都市計画税
④住戸内の修繕費用 などです。

①②は、毎月支払いが必要です。また、築年数経過後に引き上げられることもあります。
③は、毎年支払いが必要です。新築で投資用区分マンションを購入された方は、購入当初から5年間(認定長期優良住宅は7年間)は、固定資産税が2分の1に減税されていますので、減税期間が終了した際は支払いが増えますので、注意が必要です。
④は、室内の修繕費です。新築から数年間は大きな支出はないかもしれませんが、築10年を目途に給湯器の交換等、大きな支出が増えます。また、入居者の入れ替えの際にクロスの交換や、ハウスクリーニングなどの費用が必要になります。

また、入居者が退去した場合は、収入が0円になり、借入金返済や上記①~④の費用が必要になりますので、収支はマイナスになります。すぐに入居者が見つかればいいのですが、見つからない場合は収支がマイナスとなる状況が続きます。

加えて、マンション自体の価格が下落する可能性も考えておかなくてなりません。マンションの価格が下落した場合は、借入金の返済ができず、売却したくても売却できないという状況になるかもしれません。

このように、投資用マンションの購入を検討する際は、表面利回りだけで判断するのではないく、経費を含めた収支の計算が必要ですし、収支がマイナスになる期間があることも考え、慎重に判断することが必要です。

建物解体、時期をずらして節税!?

名古屋市の固定資産税は1月1日現在の所有者に対して、その年の4月から始まる1年度分の固定資産税が課税され、その年の4月に納付書が届きます。

その納付書の送付を受けて、2月に名古屋市の土地を売り渡した売主様より、4月のとある日、固定資産税について連絡がありました。

「固定資産税の納付書が届きましたが、昨年度より6倍以上高くなっています。全て私の負担になりますか?」

今回の売買契約では、新年度の固定資産税について、所有権移転時に、買主様より売主様へ、昨年度と同額の金額を支払うことにより清算してありましたが、昨年度と同額でないとなると、売主様に迷惑をかけることになる。。。

正直ドキッとしました。

今回の取引では、長年住まわれた建物があったため、建物を取り壊しして更地にして買主様へ土地を引き渡す契約です。

住宅用地の場合、固定資産税を計算する基礎となる固定資産税課税標準額について、小規模住宅用地(200㎡以下の部分)は固定資産税評価額の6分の1、一般住宅用地(200㎡超の部分)は、固定資産税評価額の3分の1で計算するなど、住宅が建っている土地の場合、固定資産税は優遇されます。※都市計画税も同様の優遇措置があります。

住宅用地として優遇されるかどうかは、1月1日に住宅が建っているかどうかで判断されるため、今回の取引では、新年度の固定資産税について住宅用地としての優遇を受けれるように、解体工事を1月に行っています。

そのため、解体工事のスケジュール表や、建物滅失登記(解体日付が記入されている)など、1月1日現在に建物が存在していたことを証明できる書類を用意し、売主様に役所で確認してもらいました。

結果 1月1日に建物があるとして昨年同様の金額へ修正されました!!

売買契約から不動産の引渡しまでに年を跨ぐ場合は、建物を解体する時期により、固定資産税の優遇が受けられなくなることがありますので注意が必要です。また、今回の事例のように、役所が間違えて、更地として課税することも考えられますので、解体工事や建物滅失登記に関する書類などは一定期間保存しておいたほうが無難です。

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