不動産コンサルタントのつぶやき

名南財産コンサルタンツ 不動産事業部 公式ブログ

地価

新型コロナの影響で地価はどうなる?

先々週も当ブログで新型コロナウイルスについて触れましたが、依然として事態は悪化の一途をたどっています。224日に日本国内の専門家会議が「今後12週間が瀬戸際」との見方を示しましたが、それから2週間経過しようとしている現時点においても一向に収束の気配は見えません。この間あった大きな動きだけでも

   安倍首相が唐突ともいえる臨時休校の要請を打ち出し、全国の学校が休校に

   マスクは依然として入手困難、トイレットペーパーも品薄になるとのデマにより買い占めが発生

   IOC委員の一人が、事態が収束しなければ東京五輪の中止もあり得ると発言、東京五輪の予定通りの開催に懸念が生じる

   中国・韓国に対し事実上の入国制限の実施

   NY市場では株価が乱高下、日経平均株価も21000円を割り昨年9月以来の安値。円も急激に値を上げ、1ドル105円台に突入

など、歴史的ともいえる事柄が次々に起こっており、「コロナショック」といわれる、世界的なパニック状態に陥っています。

それでは、現時点において地価はどう動いているのでしょうか。弊社内の状況としては、売買契約や不動産決済は通常運転モードで行われており、また、新規に売り出した物件については多くの問い合わせをいただくなど、肌感覚としてはまだあまり影響は出ていない、というのが率直な感想です。

しかし、当然のことながら、個々の不動産の価格形成はマクロ経済の動向にも影響されます。また、その影響を受ける程度は住宅地・商業地・工業地といったエリアの違いによっても大きく異なります。例えば、インバウンドの影響によりここ数年で地価が急激に上昇した大阪ミナミの商業地などでは大きな反動減が予想されますし、実需に基づき売買される駅近くの一般的な住宅地ではそれほど影響を受けないかもしれません。

ならば、今現在の大阪ミナミの地価はどうなっている? と聞かれると正直回答は難しいのです。上場株式であれば、取引市場があり将来動向を織り込む形で株価が形成されますが、不動産にはそういった市場がないため、リアルタイムの地価を把握することが困難なためです。そのため、我が国では不動産鑑定評価制度が存在し、不動産鑑定士が合理的な市場を代行する形で不動産鑑定評価を行う、とされているのですが、鑑定評価を行うためには取引事例や取引件数の推移といった実証データに基づく定量的な分析が不可欠です。しかし、これらの実証データはリアルタイムでの入手が困難であり、データの入手までにどうしてもタイムラグが生じてしまいます。したがって、コロナショックのような急激なマクロ情勢の変化が起こった場合には実証データを入手するまでは、どうしても定性的な分析をせざるを得ない、ということになってしまいます。

個人的には、コロナショックはリーマンショックや東日本大震災に匹敵する「有事」だという認識なのですが、それが不動産市場にどこまでの影響を及ぼすかという点については判断できかねています。

 なお、公的な指標として国が発表する地価として「公示地価」があり3月下旬に発表されます。ただし、今回発表される公示地価の価格判定の基準日は令和211日であり、その時点では新型コロナウイルスの蔓延が顕在化していなかったため、新型コロナウイルスの影響は反映されていないものになります。現在の情勢からすると現実離れともいえる地価が発表されることから発表する国やそれを伝える報道機関はそのことを十分に周知する必要があると考えます(公示地価の発表の時点でコロナショックが収束しているとはあまり考えられないことから報道での扱いも小さくなるとは思われますが)。

公的なホームページより地価の動向を把握する!?

愛知県が、令和元(2019)年9月19日に、地価調査の結果を公表しました。

地価調査とは、国土利用計画法による土地取引の規制を適正かつ円滑に実施するため、国土利用計画法施行令第9条に基づき、都道府県知事が毎年1回、各都道府県の基準地(令和元年は全国21,540地点、うち愛知県内872地点)について不動産鑑定士へ鑑定評価を求め、これを審査、調整し、一定の基準日(7月1日)における正常価格を公表するものです。公表された価格は基準地価と呼ばれています。

公示地価が、1月1日現在の価格とするのに対し、基準地価はその半年後の7月1日を基準としており、半年ごとの地価の状況を知ることができます。

愛知県の地価調査の結果は、愛知県が、地価の動向などを取りまとめしており、愛知県のホームページで確認することができます。また、愛知県のホームページでは、地価調査結果の基となる、調査地点における不動産鑑定士が作成した鑑定評価を確認することができます。

鑑定評価には、地価の上昇が見込まれるところでは、「需要動向は強含みである」「地価は上昇傾向にある」などのコメントが記載されており、下落傾向とされる地域では、「人口減少、高齢化に伴い空室率が増加」「依然として大きな地価下落傾向」などのコメントが記載されており、今後の地価動向を予想することができます。

このように、信頼のおける公的なホームページにより、専門家の考えなどを知ることができるのは、地価の動向についての情報を収取されている方にとって、貴重なことではないでしょうか。

また、他にも、国土交通省(公示地価)や、都道府県(基準地価)国税庁(路線価) など、公的なホームページから地価の動向を把握することができます。

興味のある方は、一度お試しください。

地価の下落が続いている地域もある!?

国土交通省が3月19日に今年1月1日時点の公示地価を公表したことを受け、新聞各紙など報道機関が、全用途、商業地、住宅地のいずれも上昇幅が拡大し。札幌、福岡など地方の主要4市を中心に地価の回復傾向が地方圏にも広がっている。 など、地価上昇について報じました。

報道の見出しでは、地価が上昇していることがイメージされますが、実際には、全ての地域で地価が上昇しているわけではありません。下落が続いている地点も少なくないと思います。

地価が上昇している地域がある一方、地価が下落している地域があることについて、2極化として報道されていると思いますが、人口減少が続く時代においては、2極化の状態が続いていくことが予想されます。

愛知県南部にある地価公示ポイント
ポイント情報 ・市街化区域 ・第一種住居地域 ・建ぺい率60% ・容積率200%
2019年 25,300円/㎡(前年比-4.8%)
2018年 26,600円/㎡(前年比-4.0%)
2017年 27,700円/㎡(前年比-4.5%)
2016年 29,000円/㎡(前年比-4.3%)
2015年 30,300円/㎡

上記は、愛知県南部にある、とある地価公示のポイントについて、地価の推移を表したものです。今年は昨年より地価の下落率が増しています。このポイントの10年前の地価は38,100円/㎡であり、10年間で33%下落しています。

地価の下落が続く地域では、人口減少などの影響により、今後ますます下落率が増す可能性もあると思いますし、需要自体が無くなり、そもそも売却ができなくなる可能性もあると思います。地価の下落が続く地域で不動産を所有し、その不動産を利用されていないようであれば、早めに売却されることをお勧めしたいと思います。






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