不動産コンサルタントのつぶやき

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時期

建物解体、時期をずらして節税!?

名古屋市の固定資産税は1月1日現在の所有者に対して、その年の4月から始まる1年度分の固定資産税が課税され、その年の4月に納付書が届きます。

その納付書の送付を受けて、2月に名古屋市の土地を売り渡した売主様より、4月のとある日、固定資産税について連絡がありました。

「固定資産税の納付書が届きましたが、昨年度より6倍以上高くなっています。全て私の負担になりますか?」

今回の売買契約では、新年度の固定資産税について、所有権移転時に、買主様より売主様へ、昨年度と同額の金額を支払うことにより清算してありましたが、昨年度と同額でないとなると、売主様に迷惑をかけることになる。。。

正直ドキッとしました。

今回の取引では、長年住まわれた建物があったため、建物を取り壊しして更地にして買主様へ土地を引き渡す契約です。

住宅用地の場合、固定資産税を計算する基礎となる固定資産税課税標準額について、小規模住宅用地(200㎡以下の部分)は固定資産税評価額の6分の1、一般住宅用地(200㎡超の部分)は、固定資産税評価額の3分の1で計算するなど、住宅が建っている土地の場合、固定資産税は優遇されます。※都市計画税も同様の優遇措置があります。

住宅用地として優遇されるかどうかは、1月1日に住宅が建っているかどうかで判断されるため、今回の取引では、新年度の固定資産税について住宅用地としての優遇を受けれるように、解体工事を1月に行っています。

そのため、解体工事のスケジュール表や、建物滅失登記(解体日付が記入されている)など、1月1日現在に建物が存在していたことを証明できる書類を用意し、売主様に役所で確認してもらいました。

結果 1月1日に建物があるとして昨年同様の金額へ修正されました!!

売買契約から不動産の引渡しまでに年を跨ぐ場合は、建物を解体する時期により、固定資産税の優遇が受けられなくなることがありますので注意が必要です。また、今回の事例のように、役所が間違えて、更地として課税することも考えられますので、解体工事や建物滅失登記に関する書類などは一定期間保存しておいたほうが無難です。

住宅売買の最も活発な時期

住宅売買の最も活発な時期を皆さん知ってらっしゃいますか?

それは、毎年2~3月になります。

公益財団法人不動産流通推進センターが公表している、
データ(下図参照)を掲載しますのでご参照ください。

なぜ、2~3月に住宅の売買が多くなるのかというと、
4月の年度初めを機に住宅を購入される方が多いからではないかと思います。
毎年4月は、入学や転勤など、新生活を始めるにはタイミングのいい時期になります。

空家の売却を考えられている方は、この時期に売却してみてはいかがでしょうか。
住宅を探されている多くの方に、検討いただけるのではないかと思います。

なお、この時期に住宅のご売却をお考えの方は注意が必要です。
この時期に住宅の購入を考えられているのは、4月から新住居で新生活を始めたい方になります。
その方たちは、少なくとも3月末には、引っ越しを済ませる必要があります。

3月末までに、買い手へ所有権移転をするためには、買い手の住宅ローンの手続きや、
売却する中古住宅に設定されている抵当権の抹消登記の手続きなどがあるため、
余裕を持って売買契約を締結していることが必要になります。

新年度を機に引越を希望される方へ、販売する住宅をアピールするためには、
少なくとも1月には販売活動を開始したいところです。

売り物件成約報告件数の最近の動向
区分平成27年平成28年
9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月
マンション5,709件5,966件5,861件5,219件5,067件6,801件7,141件6,481件5,757件5,932件6,062件4,881件
一戸建4,817件4,889件4,847件4,189件3,954件5,431件5,688件5,084件4,960件4,911件5,224件4,231件
参考:公益財団法人不動産流通推進センター 2016不動産業統計集(9月期改定) 3不動産流通

公益財団法人不動産流通推進センター
http://www.retpc.jp/chosa/tokei
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