前回から、賃料形成のメカニズムをご説明していますが、今回は、「賃料の特性」について触れてみたいと思います。
“賃料の遅行性”とは？
賃料の特性として“賃料の遅行性”という性質がまず挙げられます。これは、地価や景気の変動に対して賃料は遅れて変動するという性質をいい、“賃料の粘着性”とか“賃料の保守性”ともいわれます。
それでは、なぜ“賃料の遅行性”が生じるのでしょう。前回、「元本と果実の相関関係」についてご説明しましたが、元本たる不動産価格は、バブル時の地価推移をみてもわかるように、将来の価値予測をも織り込んで大きく変動します。一方、賃料は、貸主と借主が合意して一旦賃貸借契約を結ぶと一定期間は賃料の改定が行われないため、元本価値の変動に対して遅れがちになるのです。
また、別の賃料の特性として、不動産の用途により賃料水準の変動幅（賃料の弾力性）が異なるという性質を有しています。例えば、オフィスビルは景気への感応度が高く、好況時と不況時では賃料水準が比較的大きく変動しますが、賃貸住宅はオフィスビルほど景気への感応度は高くはありません。
不動産投資を検討されている方は、こういった賃料の特性を理解されておかれることが必要であると思われます。
次回は、「新規賃料」と「継続賃料」の違いについてご説明したいと思います。
“賃料の遅行性”とは？
賃料の特性として“賃料の遅行性”という性質がまず挙げられます。これは、地価や景気の変動に対して賃料は遅れて変動するという性質をいい、“賃料の粘着性”とか“賃料の保守性”ともいわれます。
それでは、なぜ“賃料の遅行性”が生じるのでしょう。前回、「元本と果実の相関関係」についてご説明しましたが、元本たる不動産価格は、バブル時の地価推移をみてもわかるように、将来の価値予測をも織り込んで大きく変動します。一方、賃料は、貸主と借主が合意して一旦賃貸借契約を結ぶと一定期間は賃料の改定が行われないため、元本価値の変動に対して遅れがちになるのです。
また、別の賃料の特性として、不動産の用途により賃料水準の変動幅（賃料の弾力性）が異なるという性質を有しています。例えば、オフィスビルは景気への感応度が高く、好況時と不況時では賃料水準が比較的大きく変動しますが、賃貸住宅はオフィスビルほど景気への感応度は高くはありません。
不動産投資を検討されている方は、こういった賃料の特性を理解されておかれることが必要であると思われます。
次回は、「新規賃料」と「継続賃料」の違いについてご説明したいと思います。
