最近、法人様から所有不動産の活用についての相談を受ける機会があります。
依頼を受けた相談内容と提案した不動産活用方法
①部品の組み立て工場を営んできたある法人。
事業の拡大に伴い工場を増築してきたが、時代の変化に伴い、稼働していない工場部分が多くなったきた。
→工場部分を必要最小限に縮小し、工場部分を集約。利用しない工場部分を解体し、事業用定期借地として店舗を誘致。
②ガソリンスタンドを営んできたある法人。
自家用車の保有台数が右肩上がりではなくなり、車の燃費性能などの向上もありガソリンが売れなくなってきたため、ガソリンスタンドを閉店し、事務所やキャノピー等を残した上で、店舗を誘致。
③地域密着の小売店を営んできたある法人。
インターネットでの販売が実店舗の売上と同程度になってきたため、売り上げが減少している店舗を閉店し、建物を貸出し、他業種を誘致。
④中規模の商業施設を営んできたある法人。
商業施設で遊ぶ人が減少し、それに伴い、売り上げの減少が続いたため、商業施設を閉店し、他業種の店舗を誘致。
このように、不動産の活用（賃貸）ができれば、定期的に一定額の賃料収入が得られることになりますので、売り上げに貢献してくれるはずです。
もし、活用できる可能性のある不動産があれば、相談いただければと思います。
なお、不動産の活用について相談いただいた法人様の中には、建物検査済証の紛失により、店舗への用途変更ができずに、良い条件で賃貸できなかった事例もありますので、不動産を活用する日のために、所有不動産の資料については紛失することなく、保存していくことが必要です。
活用
昨今では、親の家を離れ、自分で土地建物を取得する方が多いのではないかと思います。
そのため、相続により、親の家を取得した場合には、どのように活用すればよいか悩むところです。
"先祖代々から受け継がれてきた不動産"、"親が残してくれた家"、親と同じように次世代へ残していくべきではないかと考える方もいらっしゃいます。その気持ちは当然だと思います。
そのため、引き継いだ不動産についいて、利用することはないので、「売却ではなく、何かに活用できないでしょうか？」という相談をいただきます。
相談されるのが、住宅地とすると、活用方法は、そのまま改装して賃貸する。建物を解体して駐車場・アパート建築・賃貸用の戸建を建築するなどに限定されます。
活用方法を模索するために、建築費を算出、賃料査定をし、投資回収までの期間など調べた上で、活用方法についてアドバイスさせていただきます。
しかし、ご相談を受ける不動産の中には、活用するのではなく、売却について検討いただくことがあります。
それは、アパート建築など投資をしても、将来の賃料下落、昨今の建築ラッシュによる競合物件の増加、空室率の上昇などの理由により、投資金の回収はおろか、融資の返済に困る可能性のある場合です。
その場合は、空き家の3,000万円特別控除を利用して、売却することをお勧めします。というのは、先祖代々引き継いできた家の場合、土地や家屋の取得費が不明なことが多く、納める税金が多いのが難点だったのですが、平成31年12月31日までに譲渡することができれば、特別控除を利用することにより、手取り額が増えるからです。
親が住んでいた土地建物（取得費不明）を3,000万円で売却する場合の税額計算
※取得費不明のため、概算取得費（譲渡収入金額×5％）を利用するものとする。
※譲渡費用は100万円とする。
※税額は1万円未満切り捨てとする。
譲渡収入金額3,000万円－（取得費150万円＋譲渡費用100万円）＝譲渡所得2,750万円
課税譲渡所得2,750万円×所得税・住民税20.315％＝558万円
空き家の3,000万円特別控除を利用した場合
譲渡収入金額3,000万円－（取得費150万円＋譲渡費用100万円）＝譲渡所得2,750万円
譲渡所得2,750万円－特別控除3,000万円＝課税譲渡所得0円
⇒課税譲渡所得が0円になるため、税金はかからない。
この場合の差額は、558万円！！！
なお、空き家の3,000万円特別控除を利用する場合、相続日から起算して3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ、特例の適用期間である平成31年12月31日までに譲渡することが条件となります。
空き家の3,000万円特別控除の利用条件は、国税庁HPをご参照ください。
そのため、相続により、親の家を取得した場合には、どのように活用すればよいか悩むところです。
"先祖代々から受け継がれてきた不動産"、"親が残してくれた家"、親と同じように次世代へ残していくべきではないかと考える方もいらっしゃいます。その気持ちは当然だと思います。
そのため、引き継いだ不動産についいて、利用することはないので、「売却ではなく、何かに活用できないでしょうか？」という相談をいただきます。
相談されるのが、住宅地とすると、活用方法は、そのまま改装して賃貸する。建物を解体して駐車場・アパート建築・賃貸用の戸建を建築するなどに限定されます。
活用方法を模索するために、建築費を算出、賃料査定をし、投資回収までの期間など調べた上で、活用方法についてアドバイスさせていただきます。
しかし、ご相談を受ける不動産の中には、活用するのではなく、売却について検討いただくことがあります。
それは、アパート建築など投資をしても、将来の賃料下落、昨今の建築ラッシュによる競合物件の増加、空室率の上昇などの理由により、投資金の回収はおろか、融資の返済に困る可能性のある場合です。
その場合は、空き家の3,000万円特別控除を利用して、売却することをお勧めします。というのは、先祖代々引き継いできた家の場合、土地や家屋の取得費が不明なことが多く、納める税金が多いのが難点だったのですが、平成31年12月31日までに譲渡することができれば、特別控除を利用することにより、手取り額が増えるからです。
親が住んでいた土地建物（取得費不明）を3,000万円で売却する場合の税額計算
※取得費不明のため、概算取得費（譲渡収入金額×5％）を利用するものとする。
※譲渡費用は100万円とする。
※税額は1万円未満切り捨てとする。
譲渡収入金額3,000万円－（取得費150万円＋譲渡費用100万円）＝譲渡所得2,750万円
課税譲渡所得2,750万円×所得税・住民税20.315％＝558万円
空き家の3,000万円特別控除を利用した場合
譲渡収入金額3,000万円－（取得費150万円＋譲渡費用100万円）＝譲渡所得2,750万円
譲渡所得2,750万円－特別控除3,000万円＝課税譲渡所得0円
⇒課税譲渡所得が0円になるため、税金はかからない。
この場合の差額は、558万円！！！
なお、空き家の3,000万円特別控除を利用する場合、相続日から起算して3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ、特例の適用期間である平成31年12月31日までに譲渡することが条件となります。
空き家の3,000万円特別控除の利用条件は、国税庁HPをご参照ください。
以前にも、私の住んでいる分譲マンションの駐車場の現状について、本ブログで執筆したことがありますが、最近ますます現状を打開できないかと思っています。
それは、駐車場使用料月額0円の現状です。マンションはファミリー世帯が多く、2台の車を所有する世帯も多いのですが、敷地内の駐車場には、空いているスペースが数区画あります。マンションの管理組合としては、空いているスペースを上手く活用して、修繕積立金などに充当していきたいところです。
なぜかと言うと、現状の修繕積立金では、将来の修繕費が賄いきれない、将来的に修繕積立金の値上げは必要と、管理会社より指摘を受けているからです。
駐車場使用料月額0円ですので、車を所有しない方も駐車場を解約しません。駐車場を解約しても、車を所有するなど、駐車場が必要となったときは、いつでも駐車場1台のスペースを確保できるようになっているにも関わらずです。車を持っていない方でも、来客用として駐車場を確保しているのでしょう。
私の考えでは、有料にすることで、将来の世帯あたりの修繕積立金の値上げする額が減ったり、車を所有しない世帯の、駐車場区画を、他の世帯に使用してもらうことで、管理組合として、修繕積立金に充当できる額が増えるなど、‟遊休不動産の活用”ができるのではないかと感じています。
先回のブログでは、シェアリング・エコノミーを利用した不動産活用をテーマに「駐車場シェアリングサービスの拡大」を執筆しましたが、遊休不動産は活用した方がよいという判断は、世間に広がっているように思います。
遊休不動産を活用する流れは、行政にも広がっているようです。本日、名古屋市上下水道局のHPを見ていると面白いページを発見しました。名古屋市上下水道局が、遊休不動産を貸出しているのです。
昨今では、空家対策などで、行政が関与していくことが多くなってきてはいましたが、遊休不動産を活用しようという流れは本格的に広がりつつあると感じました。
不動産業をしていると、不動産は活用することにより価値は増すものと考えていますので、シェアリングサービスなどで、世の中に、不動産は活用しなければならないという意識が浸透し、マンションの管理組合で、空き駐車場を活用するなど、管理組合の修繕積立金が貯まるように、建設的な議論ができればいいなと思っています。
それは、駐車場使用料月額0円の現状です。マンションはファミリー世帯が多く、2台の車を所有する世帯も多いのですが、敷地内の駐車場には、空いているスペースが数区画あります。マンションの管理組合としては、空いているスペースを上手く活用して、修繕積立金などに充当していきたいところです。
なぜかと言うと、現状の修繕積立金では、将来の修繕費が賄いきれない、将来的に修繕積立金の値上げは必要と、管理会社より指摘を受けているからです。
駐車場使用料月額0円ですので、車を所有しない方も駐車場を解約しません。駐車場を解約しても、車を所有するなど、駐車場が必要となったときは、いつでも駐車場1台のスペースを確保できるようになっているにも関わらずです。車を持っていない方でも、来客用として駐車場を確保しているのでしょう。
私の考えでは、有料にすることで、将来の世帯あたりの修繕積立金の値上げする額が減ったり、車を所有しない世帯の、駐車場区画を、他の世帯に使用してもらうことで、管理組合として、修繕積立金に充当できる額が増えるなど、‟遊休不動産の活用”ができるのではないかと感じています。
先回のブログでは、シェアリング・エコノミーを利用した不動産活用をテーマに「駐車場シェアリングサービスの拡大」を執筆しましたが、遊休不動産は活用した方がよいという判断は、世間に広がっているように思います。
遊休不動産を活用する流れは、行政にも広がっているようです。本日、名古屋市上下水道局のHPを見ていると面白いページを発見しました。名古屋市上下水道局が、遊休不動産を貸出しているのです。
昨今では、空家対策などで、行政が関与していくことが多くなってきてはいましたが、遊休不動産を活用しようという流れは本格的に広がりつつあると感じました。
不動産業をしていると、不動産は活用することにより価値は増すものと考えていますので、シェアリングサービスなどで、世の中に、不動産は活用しなければならないという意識が浸透し、マンションの管理組合で、空き駐車場を活用するなど、管理組合の修繕積立金が貯まるように、建設的な議論ができればいいなと思っています。
シェアハウス、民泊、駐車場シェアリングサービスなど、不動産業界にもシェアリング・エコノミーを活用した商品の拡大が進んでいます。
「シェアリング・エコノミー」とは、個人が所有する遊休資産の貸出しを、インターネットを利用して仲介するサービスで、貸主は、遊休資産を活用し、収入が得られるというメリットがあります。
シェアリング・エコノミーを利用した商品の中で、今私が気にしているのが、空き駐車場を貸し出す、駐車場シェアリングサービスです。
駐車場シェアリングサービスは、空き状態の駐車場を貸したい駐車場オーナーと、駐車場を利用したいドライバーとをインターネットを利用して仲介するサービスです。
貸主は、駐車場シェアを利用し、契約されていない月極駐車場や、時間帯によって空きとなっている個人宅の駐車スペースなどで収入を得ることができます。
駐車場シェアリングサービスでは、コインパーキングのような専用の機械を設置する必要はなく、 インターネット上で簡単な登録をするだけですので、初期費用や管理費用などが必要ないのも特徴です。
駐車場シェアリングサービスは、akippaが先行したものの、「タイムズ」でおなじみのパーク24や「三井のリパーク」の運営元である三井不動産リアルティなどの業界大手が続々と参入。また、本年2月には楽天、3月にはリクルートが参入するなど競争が過熱しています。
駐車場シェアリングサービスで登録されている駐車場は、スマホやパソコンで簡単に検索・予約ができます。利用できる場所が増えれば、駐車場シェアを利用するドライバーは増加すると思われます。
今のところ、まだ一部の地域でしか駐車場シェアリングサービスで利用できる駐車場はありませんが、楽天が運営するラクパは、貸出駐車場を登録した場合に、1,500ポイントの楽天スーパーポイントを付与するなど、各社の空き駐車場を取得するためのシェア争いが過熱しています。今後駐車場シェアリングサービスで利用できる駐車場は増加し、利用できる駐車場の選択肢が広がりそうです。
「シェアリング・エコノミー」とは、個人が所有する遊休資産の貸出しを、インターネットを利用して仲介するサービスで、貸主は、遊休資産を活用し、収入が得られるというメリットがあります。
シェアリング・エコノミーを利用した商品の中で、今私が気にしているのが、空き駐車場を貸し出す、駐車場シェアリングサービスです。
駐車場シェアリングサービスは、空き状態の駐車場を貸したい駐車場オーナーと、駐車場を利用したいドライバーとをインターネットを利用して仲介するサービスです。
貸主は、駐車場シェアを利用し、契約されていない月極駐車場や、時間帯によって空きとなっている個人宅の駐車スペースなどで収入を得ることができます。
駐車場シェアリングサービスでは、コインパーキングのような専用の機械を設置する必要はなく、 インターネット上で簡単な登録をするだけですので、初期費用や管理費用などが必要ないのも特徴です。
駐車場シェアリングサービスは、akippaが先行したものの、「タイムズ」でおなじみのパーク24や「三井のリパーク」の運営元である三井不動産リアルティなどの業界大手が続々と参入。また、本年2月には楽天、3月にはリクルートが参入するなど競争が過熱しています。
駐車場シェアリングサービスで登録されている駐車場は、スマホやパソコンで簡単に検索・予約ができます。利用できる場所が増えれば、駐車場シェアを利用するドライバーは増加すると思われます。
今のところ、まだ一部の地域でしか駐車場シェアリングサービスで利用できる駐車場はありませんが、楽天が運営するラクパは、貸出駐車場を登録した場合に、1,500ポイントの楽天スーパーポイントを付与するなど、各社の空き駐車場を取得するためのシェア争いが過熱しています。今後駐車場シェアリングサービスで利用できる駐車場は増加し、利用できる駐車場の選択肢が広がりそうです。
郊外の車の通行が多い、大通沿いの土地に、
相続税対策なのか、賃貸マンションを建築している現場を見ることがあります。
鉄道の駅も遠く、住宅の需要も弱い地域です。
そんな、大通り沿いにある賃貸マンションを見ると、
賃貸経営はうまくいくのか？空室が増えないか心配になります。
コンビニや飲食店などの出店を考えられている企業や、
開業を考えられているドクターなどは、大通り沿いの土地を探していますので、
そのような方たちに、土地を紹介されたのか気になってしまいます。
一般の方の中には、不動産業者はすべての不動産に精通していると思っているかもしれませんが、
実際は、不動産売買を専門にする業者、不動産賃貸を専門にする業者、
賃貸マンション建築を専門にする業者、テナント誘致を専門にする業者
など、不動産業者は多種多様です。
専門分野以外の相談には乗らない業者は意外と多いかもしれません。
例えば、賃貸マンション建築を専門にする業者にとって、
その土地に賃貸マンションを建ててもらわなければ、収益の機会を失うことになります。
そのため、お客様には、賃貸マンション建築についてはメリットを伝え、
その他の借地などの提案についてはデメリットを伝えるかもしれません。
土地の活用にミスマッチが起きないように、
相談相手を間違えないように気を付けなければなりません。
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