不動産コンサルタントのつぶやき : 確認

先日、お客様より「建替えしたアパートの収入が伸びない、何かアドバイスをもらえないか」と相談を受けました。そのお客様は、2年前に、1ＬＤＫ６戸と2ＬＤＫ６戸のアパートを建築していました。

築年数が経過している物件であれば、リノベーションなどの部屋の改修等が検討材料となりますが、相談された物件は、部屋の改修等は不要ですので、まずは、以下について調べ、現状を把握することにしました。

・周辺の類似物件の賃料相場
・管理会社への管理料
・建築費用（投資金額の妥当性）

類似物件の賃料相場については、インターネットがあれば簡単に調べられます。アットホームやスーモなどの賃貸不動産のポータルサイトがありますので、サイト上で駅からの距離や、築年数、間取などを入力して類似物件のデータを収集します。

データを収集する際は、部屋の広さ（㎡や坪）で割り、㎡単価や坪単価を算出して比較してみることが必要です。

その結果、本件について以下のことが分かりました。
①賃料単価が低いため、もう少し賃料を上げることができる。
②２ＬＤＫの部屋は、１ＬＤＫの部屋に比べ賃料単価が劣る。２ＬＤＫは１ＬＤＫの７０％。
③２ＬＤＫの１部屋当たりの建築コストは、１ＬＤＫの１.６倍。
④２ＬＤＫの賃料は、１ＬＤＫの１.2倍。
⑤マンション管理会社への管理料は適正。
⑥投資利回りは、１ＬＤＫ６戸は７.５％、２ＬＤＫ６戸は、５.５％。

今回の物件については、周辺の物件に比べ、賃料単価が低いため、賃料を上げることにより、収支を改善させることができますが、アパートの建て替えをする際に、２ＬＤＫを建てないなど、しっかりとした計画をすることが必要だったと感じます。
２ＬＤＫの建築コストは、１ＬＤＫの１.６倍しますが、賃料は１.２倍にしかならないことは、周辺の賃料相場を確認すれば分かったと思います。

賃料相場などインターネットで調べられることは増えています。建築業者からの資料を鵜呑みにせず、自分自身で確認することが必要です。

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6月22日の日本経済新聞に、増税前「あおり販売防ぐ」との見出しがありました。

記事は、2019年10月に予定されている消費税率10％への引き上げの際、増税後も価格が大して変わらないのに「今買わなければ損」などと消費者をあおる行為の防止策をめぐる議論が政府内で浮上しているというものでしたが、その記事内に、どんな行為を「あおり」と呼ぶのか今後の論点となりそうだと掲載されていました。

私が働いている不動産業界では、「あおり」という言葉は、長らく問題になっています。

“あおり　と　不動産”を一緒にインターネットで検索すると、不動産業界の“あおり”の問題が多数出てきます。

不動産業界でいう“あおり”とは以下のような文言で、お客様を焦らすことを言います。
・今日決めないと、他の方が買ってしまいますよ。
・あとから見られるお客様が申し込むかもしれませんよ。

しかし、不動産は、唯一無二のものであり、買い逃したことを後悔されるお客様もいらっしゃるのも事実です。

以前買い逃したお客様で、「なんとか買えませんか」と訴えられるお客様もいらっしゃいました。

そのような経験があるため、物件のご紹介後には、さらっと「他の方で決まってしまう場合もありますので、その際はご了承ください。」と、確認のためお伝えします。

不動産は高い買い物になりますので、あおりを受けることなく、慎重に選んでいただければと思いますが、自分が良いと思ったものは、購入を決めるための決断をすることが必要だと思います。

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不動産コンサルタントのつぶやき

確認

アパート建築は慎重に！ネットで周辺状況を調べましょう！

不動産。あおること、確認することの違い。