不動産コンサルタントのつぶやき

名南財産コンサルタンツ 不動産事業部 公式ブログ

管理費

投資用区分マンション、表面利回りの「罠」!?

近年、本業とは別に収入を得たい方や、将来の生活設計のために不動産投資をする人が増えています。

不動産投資のメリットの一つとして、借り入れできることがありますが、借り入れができるために、頭金が数万円で始められることをアピールして、不動産投資では価格の低い部類である区分マンションを不動産投資の登竜門として位置づけ販売している会社が多くあります。

果たして、投資用区分マンションは、本業とは別の収益の柱になるのか。投資用区分マンションの表面利回りに焦点をあてて記事にしたいと思います。

投資用区分マンションの販売会社では、表面利回りで銀行に預け入れる金利などと比較し、不動産投資が優れている点をアピールしていますが、この表面利回りは、経費などが入っておらず注意が必要です。

表面利回り=年間賃料÷物件価格

区分マンションの経費として大きいものが、
①管理費
②修繕積立金
③固定資産税・都市計画税
④住戸内の修繕費用 などです。

①②は、毎月支払いが必要です。また、築年数経過後に引き上げられることもあります。
③は、毎年支払いが必要です。新築で投資用区分マンションを購入された方は、購入当初から5年間(認定長期優良住宅は7年間)は、固定資産税が2分の1に減税されていますので、減税期間が終了した際は支払いが増えますので、注意が必要です。
④は、室内の修繕費です。新築から数年間は大きな支出はないかもしれませんが、築10年を目途に給湯器の交換等、大きな支出が増えます。また、入居者の入れ替えの際にクロスの交換や、ハウスクリーニングなどの費用が必要になります。

また、入居者が退去した場合は、収入が0円になり、借入金返済や上記①~④の費用が必要になりますので、収支はマイナスになります。すぐに入居者が見つかればいいのですが、見つからない場合は収支がマイナスとなる状況が続きます。

加えて、マンション自体の価格が下落する可能性も考えておかなくてなりません。マンションの価格が下落した場合は、借入金の返済ができず、売却したくても売却できないという状況になるかもしれません。

このように、投資用マンションの購入を検討する際は、表面利回りだけで判断するのではないく、経費を含めた収支の計算が必要ですし、収支がマイナスになる期間があることも考え、慎重に判断することが必要です。

分譲マンション 固定費の削減を実現しよう!

このブログで、何度か私の住んでいる分譲マンションのことについて書かせてもらっています。
今回はマンション運営の固定費削減について書くことにします。

私が分譲マンションの運営に携わっているのは、不動産を業とする自分の経験が活かせると思ったからです。
今年6月には、理事長として無料駐車場の有料化を実現させ、将来の修繕積立金の負担上昇を抑えることに成功しました。

何年か携わってきた理事の仕事ですが、長く続けることの弊害もあると思い今年を最後に引退することにしています。

さて、私は理事として、マンションの資産価値の向上を目標に掲げて取り組んでいます。
資産価値の向上には、日々の管理状況や管理費・修繕積立金の値上げの抑制などいろいろ対策があります。

その中で、理事最終年として取り組むのは固定費削減です。

固定費削減には、マンションの管理費がどのように利用されているかを調べる必要があります。
例えば、次のような事項です。
・エレベーター管理費用
・植栽管理費用
・高圧洗浄清掃費用 など

上記以外にも項目はありますが、上記は私が今年固定費削減に取り組もうとしている内容です。

①エレベーター管理費用
現在エレベーターの管理は、設置されているエレベーターメーカー系列の点検会社へ依頼しています。
今年度は、独立系と呼ばれる点検会社へ変更した場合の削減費用やメリット・デメリットを理事会で話し合う予定です。メリットあれば、点検会社の入れ替えについての議案を総会に提出する予定です。

②植栽管理費用
現在植栽の管理は、管理会社を通じて専門業者へ依頼していますが、管理費用の割に枯れが目立つなど問題にしています。また、今年から、マンション内で植栽が好きなボランティアさんを募り、少ない費用で管理をお願いしています。ボランティアさんがいろいろな植栽を植え、定期的に雑草を抜くなど管理していただいているので、きれいな花が咲くなど、住民の方が喜んでいます。そのため、植栽管理について管理会社へ依頼する項目から外し、季節ごとの伐採業務のみ、地元の専門業者へ依頼することを考えています。

③高圧洗浄清掃費用
現在、高圧洗浄清掃を年6回行っていますが、それを年4回程度に抑えることを考えています。
回数を抑えることで、1人あたりの管理費の負担が毎月100円ほど軽くなります。

上記①~③を取り組むことで、住民1人あたりの管理費が月1,000円程度軽減できる予定です。軽減できた管理費については、修繕積立金へ移管することになりますので、修繕積立金の上昇をさらに抑えることができると思っています。

マンションに住まわれている方であれば、管理組合の決算報告などで、管理費の使用使途を確認し、固定費を削減されることをお勧めします。
アクセスカウンター
  • 今日:
  • 昨日:
  • 累計:

  • ライブドアブログ