不動産コンサルタントのつぶやき

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賃料

人通りの増加で、沿道の不動産復活へ!?

先日、不動産コンサルティング業務の一環として、お客様の土地の活用方法を検討しました。
その土地は、駅から近く、平時であれば人通りの多い場所にあります。

駅から近いため、何でもできる立地ですが、今回は、お客様と相談して、コンビニエンスストアなどの店舗を建築して活用することを決めました。

そのため、知り合いのコンビニエンスストアの出店担当者などに出店の可能性を確かめたところ、出店は難しいとの判断をされたところが多くありました。新型コロナウィルス感染拡大前には、このような状況ではありませんでした。

出店できない理由は、人通りが少ないことでした。当社のある愛知県では、9月30日まで緊急事態宣言が発令されていましたので、その影響で人通りが少なかったかもしれません。

沿道沿いの商売では、交通量は売上を上げるための重要な要素の一つです。新型コロナウィルスの感染拡大は、ワクチン接種の効果もあってか、現在は落ち着いています。また、飲み薬の開発が進んでいるなど、暗いニュースばかりではなない状況です。

沿道沿いの店舗の売り上げは、交通量に大きな影響を受けます。店舗の売り上げが上がらないと、店舗の賃料や不動産の価格にも影響を及ぼします。ぜひ、新型コロナウィルスの感染が沈静化し、交通量が増え、賃料や不動産価格に好影響がでることを期待しています。

知っておきたい「賃料」に関する基礎知識①

 賃貸住宅や事務所を借りる際に支払っている「家賃」、建物を建てるために土地を借りる際に支払う「地代」。これらを一括りに「賃料」といいますが、「賃料」はどのようなメカニズムで決定されるのでしょうか?今後、数回に分けて賃料形成のメカニズムを解説していきたいと思います。

<そもそも「賃料」ってナニ?>

 「賃料」というものを捉えるにあたって、まず想起していただきたいのは、一本のリンゴの木です。一本のリンゴの木という“元手”(=元本)があって、リンゴの実という“果実”を生み出すのです。不動産の場合も同様に、土地や建物といった元本となる資産があって、「賃料」という“果実”が生み出されるのです。ちなみに法律上、リンゴの木からなるリンゴの実などを『天然果実』といい、土地や建物を貸した場合の賃料を『法定果実』といいます。
このように“元本”があって、“果実”が得られることを不動産評価の考え方では「元本と果実の相関関係」といいます。

 少し専門的になりますが、不動産鑑定士が不動産を評価する際に準拠する『不動産鑑定評価基準』の該当箇所をみてみましょう。

 「不動産の経済価値は、一般に、交換の対価である価格として表示されるとともに、その用益の対価である  賃料として表示される。そして、この価格と賃料との間には、いわゆる元本と果実との間に認められる相関関係を認めることができる。」(不動産鑑定評価基準総論第1章2)
 
 言い換えると、「価格」とは自分のモノにするために支払わなければいけない金額、すなわち、“所有権の対価”といえる一方、「賃料」とはそのモノを所有せずに、一時的に借用するために支払わなければならない金額、すなわち、“利用の対価”と捉えることができます。
 
 したがって、賃料がいくらかということを知るためには、そのもととなる不動産自体の価値がいかほどのものであるかを知る必要があるのです。
 
 次回は、「賃料の特性」について解説したいと思います。
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